*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 광교 자연앤 힐스테이트
✅위치(지도)
[지도 캡처 이미지 넣기]
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영통구 종사자 수 :
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 경기 | 수원시 | S | 481,383 | 110,987 |
| 수도권 | 경기 | 수원시 영통구 | B | 168,344 | 30,260 |
| 수도권 | 경기 | 수원시 권선구 | B | 124,748 | 34,033 |
| 수도권 | 경기 | 수원시 팔달구 | B | 106,946 | 25,731 |
| 수도권 | 경기 | 수원시 장안구 | C | 81,345 | 20,963 |
영통구 직장 등급 : B 등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 61분
시청역 : 62분
교통등급 : A 등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 수원 다중학교, 학업성취도 92%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아 백화점, 롯데마트, A 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영통구 3년입주 합계 : 580세대 (26년 0세대 + 27년 580세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영구 인구수 : 362,168
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 1,810세대 / 3년 : 5,432세대)
3) 3년 입주량 합계 : 580 세대 (26년 0세대 + 27년 580 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 580 세대÷3년 = 연평균 193 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 193÷1810 =0.1066배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 답십리 대우 (연식/세대수/평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 06월 | 2023년 01월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 156,857 | 109,443 | 184,333 |
| 전세가 | 65,400 | 56,382 | 93,175 |
| 투자금 (전세가율) | 91457 (42%) | 53061 (52%) | 91158 (51%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 30% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 27,476 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 141% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 74,890 | ||
현재 시세: 자연앤힐스테이트단지 33평 현재 매매 18.4억, 전세 9.3억
5년 내 고점 매입시: 21년 6월 매매 15.7억 전세 6.54억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 10.9억 전세 5.64억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 이미 전고점을 넘긴 상태라 저평가되어있다고 판단하기는 힘듭니다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 광교에서 수요가 많은 아파트라 환금성은 충분히 있다고 판단이 가능합니다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자를 위해서는 9억이 넘게 필요하므로, 투자금 100%달성에는 생각보다 시간이 소요될 것으로 판단 됩니다.
4) 원금보존 : 주변의 브랜드 아파트들의 가격을 보았을 때, 현재 매수해도 원금보존에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.
5) 리스크 대비: 현재 공급량이 3년동안 거의 없다고 볼 수 있어서 리스크는 거의 없을 것으로 보입니다.
나의 투자 결론(매수 여부): 공급량이나, 주변 환경을 보았을 때, 충분히 가치가 있어보이므로, 시간과 투자금이 충분하다면 낮지만 안정적인 수익률을 원한다면 충분히 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 하지만 본인은 투자금이 충분하지 않으므로, 타지역의 저평가된 곳을 더 찾아봐야할 것 같습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서를 작성하는 것이 처음에는 시간이 조금 걸리더라도 익숙해진다면 오랜 시간이 걸리지 않습니다. 그리고 작성을 해보면 확실하게 해당 지역에 대한 가치 판단이 그냥 보는 것보다 훨씬 잘되므로, 작지 않은 돈을 들여 투자를 하는데 꼭 작성을 하는 것이 좋다는 생각이 들었습니다. 다른 단지들도 많은 작성을 해보며 가치 판단과 비교 평가를 계속 해나가야겠다는 생각을 했습니다.
