[열반스쿨 기초반 91기 9조 빔봄] 남가좌동 DMC 파크뷰자이 1단지아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 남가좌동 DMC파크뷰자이1단지아파트 

✅위치(지도)

화면 캡처는 

- 윈도우: 윈도우 + Shift + S

- 맥: shift + command + 4

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

서대문구 종사자 수 : 118,256명(종근당 등 500인 이상 기업 밀집)

서대문구 직장 등급 : B등급

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 59분(환승 1번)

여의도역 : 41분(환승 1번 또는  

시청역 : 35분 

교통등급 : A등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 연희중학교, 73%

학군 등급: C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 주변에 큰 백화점은 없음. 가장 가까운 현대백화점 신촌점은 명품관 등 구성이 좋지 않아 문화센터 또는 마트 이용객, 근처 대학생들 윈도우 쇼핑지로서의 기능을 함

+ 월드컵 경기장 부근 홈플러스, 수색역 쪽 이마트 있음

+ 이마저도 반경 1km 이내에 들어가지 않음

환경 등급: C등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 서대문구 3년입주 합계 : 315세대 (26년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 파크뷰자이 1단지 33평 현재 매매 16.8억, 전세 8.5억

5년 내 고점 매입시: 2026년  2월  매매 16.4억 전세 8.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년  3월  매매 10.9억 전세 5.8억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

2) 환금성 

가재울뉴타운 단지에서 가장 큰 세대수를 차지하는 곳으로 대장아파트로 자리하고 있다. 상승장, 하락장 모두에서 거래량이 다수 있었다. 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 

현 상황에서 종잣돈이 매우 많이 필요하고 대출금액도 상당하다. 투자가 아닌 내집마련 기준으로 보더라도 무리해야 할 상황이다. 

4) 원금보존 : 2022년 하락장을 제외하고는 전체적으로 전세가격이 상승해 왔다. 10년 뒤 전세가격이 90% 상승할 시 16억 1,500만원이다. 이 금액은 현재 매매가격인 16억 4천~5천만원이면 원금보존은 가능하다고 볼 수 있다.

5) 리스크 대비: 앞으로 공급은 없다고 보면 된다. 현재 전세가도 아주 고점은 아니라고 판단할 때 역전세 우려는 이르다고 본다. 그러나 종잣돈 10억에 대출도 6억을 더해야 내집마련이 가능한 구조이므로 조건부터 맞지 않을 수 있다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다와 매수할 수 없다

내집마련 및 투자 관점에서 보더라도 매수할 수 없다. 초품아 단지에 평지 세대수가 많으며, 상권이 좋고 공원을 끼고 있어 인기가 많다. 그러나 이 가격이라면 교통이나 직장이나 학군 면에서 더 좋은 곳으로 가야 한다. 신촌럭키에 비해 직장 면에서는 비슷하나 교통이 매우 좋다. 그러나 실거주를 목적으로 할 때 직장과 학군이 비슷하다면 거주 여건을 따져 ‘살고싶은’ 아파트가 될 것이다. 하지만 종잣돈 10억이라는 벽에 부딪혀 현 상황에서는 매수할 수 없고 평형대를 낮추거나 가까이에 있는 다른 단지에서 유사한 곳을 선택해야 한다.

✅ 작성하면서 느낀점 

비교군이 정확히 필요함을 깨달았다. 실거주 목적으로 수익률 보고서 대상을 정했는데 종잣돈 문턱이 높고 대출금액도 상당해 꿈보다 해몽이라는 느낌이 들었다. 같은 급지 또는 상급지에서 비슷한 물권으로 ‘저환수원리’에 따라 비교해야 함을 잊지말자.