[열반스쿨 기초반 91기 19조: 9경만 하던 1생은 끝! 이제는 1등 자산 9축할 조_밸류매니아] 3강 후기: 익숙함의 덫을 깨부수고, 계량화된 '가치'의 바다로

26.06.30

열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법

[열반스쿨 기초반 91기 19조: 9경만 하던 1생은 끝! 이제는 1등 자산 9축할 조_밸류매니아]
3강 후기: 익숙함의 덫을 깨부수고, 계량화된 '가치'의 바다로

들어가며: 익숙함에 속지 않고 수도권 비규제로

1강에서 자본주의의 가혹한 현실을, 준비되지 않은 노후의 비참함을 직시했고,
2강에서 투자의 절대 원칙(가치-저평가-환금성-수익률-원금보존-리스크 대비)을 정립했다면,
이번 3강은 내가 가진 작고 소중한 종잣돈을 언제, 어디에, 어떻게 넣어야 수익률을 낼 수 있을지 판단할 수 있는 수익률 보고서를 작성하는 방법을 나의 투자 두뇌에 입력하는 시간이었다.

주우이님이 강의에서 던진 메시지는 명확했다. 가치를 모르면 기회가 와도 알아채지 못하고, 수익률 분석이 선행되지 않으면 결국 같은 돈을 쓰고도 가장 안 좋은 선택을 하게 된다는 것이다.

현재 광주광역시(곧 전남광주특별시..)라는 지방광역시 원룸에 거주하는 독신남인 나에게는 나름 강력한 무기가 있다. 공간적 제약이 없고 기동력이 뛰어나다는 것이다. 하지만 동시에 ‘지방이 임장하기 편하다’는 치명적인 덫에 빠지기 쉽다. 이번 강의는 내 관점을 지방 투자(광주광역시 실거주 투자나 부산, 대구 등의 지방광역시 투자)에서 수도권 비규제지역의 단지로 확실하게 붙들어 놓는 계기가 되었다.

‘잃지 않는 투자’를 위해서는 ‘점쟁이’처럼 시장을 예측하려 하지 않고, 철저하게 계량화된 입지 독점성을 바탕으로 ‘투자자’의 눈으로 수익률 분석 보고서를 작성해야 한다. 이 후기는 나에게 수익을 안겨다 줄 ‘수익률 분석 보고서’를 작성하는 방법에 대한 배움의 시간을 기억하기 위해 기록하는 글이다.

나에게 특히 인상 깊었던 점

① 익숙함의 덫과 비교평가의 무서움(수익률 보고서의 필연성)

“수익률 분석을 하지 않으면, 우리는 결국 같은 가격으로 ‘더 안 좋은 것’을 사게 된다.”

살기 좋다는 주관적 만족도와 익숙함, 지인 추천에 의존해 아파트 단지를 선택한 사람과, 가치를 보고 단지를 선택한 사람의 결과는 도저히 좁힐 수 없는 자산 격차로 벌어진다.

강남 접근성이라는 입지 독점성이 우수한 단지, ‘땅의 가치’ 차이를 알아보는 사람에게 기회가 찾아온다.

가치를 제대로 볼 수 있어야 상대적 저평가를 판단할 수 있다.

지방 거주자인 나 역시 “내가 살기 좋은 곳”이나 “좋은 브랜드의 아파트”, “내가 살았던 곳과 비슷한 익숙한 곳"에 안주하려는 경향이 있었다. 타인의 수요, 특히 수도권 주 수요층인 3~4인 가구가 필요로 하는 강남 접근성(직장,교통)과 학군이라는 해자(입지 독점성)를 계량화하여 비교하지 않으면, 나 역시 똑같은 투자금으로 덜 좋은 자산을 사는 우를 범할 수 있음을 깨달았다.

② 투자금의 환상과 땅의 입지독점성 (소액 투자의 리스크 관리)

내가 가진 1억 초반의 투자금으로 높은 수익률을 내려면 어떻게 해야 할까? 투자금만 보고 접근해도 될까?

3강을 열심히 들었다면 대답은 ‘NO’다.

투자금만 보는 투자는 위험하다. 매매-전세 차이가 작을 때 갭만 보고 들어갔다가 엄청난 공급 폭탄에 매매가와 전세가가 동반 폭락하며 역전세를 맞게 될 수도 있다.

똑같이 교통이 개선되더라도 가격 격차가 생길 수 있다. 그 이유는 입지 독점성 때문이다. 수도권 외곽 지역은 단순히 교통 호재만 봐서는 안 되며, 대체 불가능한 입지 독점성을 가졌는지 확인하는 것이 ‘잃지 않는 투자’의 핵심이다.

③ 시장을 움직이는 바람: 학군과 환경

하락장에서 전세가를 단단하게 방어해주는 무기 중 강력한 무기가 바로 ‘학군’이다. 광주광역시의 봉선동만 하더라도 그 ‘학원가’의 영향력은 남구를 넘어 서구와 동구까지도 미칠 정도니 말이다. 역세권에서 다소 멀더라도 명문 중학교와 학원가에 붙어 있는 단지가 하락장을 버티고 상승장에서는 가장 먼저 튀어 나간다.

백화점과 대형 마트는 그 지역의 환경과 구매력을 알 수 있게 해준다. 주변에 매출 순위가 높은 백화점이 있다는 것은 해당 지역민들의 소득 수준과 집값 감당 능력이 높다는 뜻이다. 백화점 임장을 갈 때 1층의 명품 브랜드 입점 현황을 보며 소비 수준을 파악하는 것도 실전에 즉각 적용할 수 있는 꿀팁이었다.

꼭 적용하고 싶은 점(나만의 Action Plan)

ⓐ 수도권 비규제지역 앞마당 3개 구축(부천-안양 만안구-산본)

현실 직시 및 시야 확장: 1억 초반대의 종잣돈으로 지방광역시에 갇히지 않고, 수도권 비규제지역 중 강남 접근성이 우수한 곳을 정조준하여 열심히 임장을 진행하겠다.
Action: 실전준비반을 수강하며 ‘산본’ 또는 ‘구리’를 다음 임장지로 선정하여, 3개의 비규제 앞마당 안에서 투자를 실행하겠다.

ⓑ 수익률 보고서 ‘투자 결론’ 매듭 짓기

실행 중심의 투자: 실전반을 거치며 분석은 수없이 했으나 정작 ‘매수 결론’을 내리는 것은 어려웠다. 앞으로의 임장을 통해 철저하게 입지를 분석하고 ‘가치-저평가-환금성-수익률-원금보존-리스크 대비’라는 투자의 원칙을 적용하여 실행으로 나아갈 수 있도록 하겠따.
Action: 수도권 비규제 지역 관심 단지 2개를 선정하여 입지 가치를 비교하는 수익률 보고서를 하나 더 작성하고, 임장 보고서 마지막 장에 반드시 “내 투자금으로 살 수 있는 최선의 단지는 어디인가?”에 대한 명확한 결론을 내겠다.

리스크 사전 차단: 투자금이 적다고 덜컥 투자에 들어가는 탐욕을 부리지 않겠다. 감당할 수 있는 투자금으로 투자에 나서겠다.
Action: 아실과 호갱노노를 통해 향후 3년 치 입주 물량과 현재 전세 매물 추이를 완벽하게 계량화하여 전세가 하락 리스크를 차단하겠다. 전세가율이 너무 낮지도 높지도 않은 적정한 단지를 선택하고, 나중에 전세금을 올릴 수 있는 상황이 되더라도 무리하게 높이기보다 역전세 상황에 대응할수 있는 플랜 B를 항상 장착하겠다.

마치며: 가치를 믿고, 가격 변화 커브의 시간을 견디는 위대한 자산가로

“가치에 대한 확신이 있어야 하락장이 와도 버틸 수 있고, 버텨내야 상승장의 달콤한 과실을 먹을 수 있다.”

주우이님이 아파트 단지를 매수한 후 입주 폭탄이라는 하락기와 정체기를 버텨내어 결국 자산 상승을 맞이한 사례는 나에게 깊은 울림을 주었다. 투자는 결국 좋은 자산을 싸게 사서 가치가 만개할 때까지 시간으로 버티는 뚝심의 영역이다.

43세, 무주택자, 독신남, 이대로도 괜찮을까, 같은 조급함을 완전히 내려놓는다. 주우이님 역시 첫 투자까지 꽤 긴 시간이 걸렸지만 원칙을 지키며 한걸음씩 나아갔기에 자산을 복리로 불려 나갈 수 있었다.

인생은 곱셈이다. 내 실력이 제로(0)면 기회가 와도 잡을 수 없다. 시장을 예측하려는 오만을 버리고 오직 가-저-환-수-원-리라는 너바나 레시피, 투자 원칙에 입각해 내 앞마당을 묵묵히 늘려나갈 것이다. 2041년 15억 자산 시스템을 완성해낼 나에게. 과거에서 주는 선물.

그래, 나는 밸류매니아. 수익률 보고서를 완성하고 잠자리에 드는 남자지.