*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 팰리스카운티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 31.8만, 사업체수 8.7만, 500명 이상 대기업 16개
부천시 직장 등급 : S 등급
직장 개수는 31.8만개로 S등급이다. 자체 직장수요도 있다.
다만 외부 수요를 끌어올 정도로 질좋은 직장은 아닌 것으로 파악된다. (근로자 연봉 < 거주자 연봉)
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
(1호선 중동역기준)
강남역 : 52분 (환승1회)
여의도역 : 34분 (환승1회)
시청역 : 48분 (환승0회)
가디역 : 24분(환승1회)
교통등급 : A등급
강남역 1시간 이내는 가능하다. 환승1회라는 약점은 있다. 비규제 지역에서 비교대상인 산본 42분(환승1회)에 비해 조금 아쉽다. 그래도 팰리스카운티는 중동역 역세권이라 교통의 장점은 충분히 있다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 부천중학교, 학업성취도 70.5%, C등급
중동초등학교 전교생 779명, 학급당 평균 25.1명, 1/6학년 비율 105%
중학교 학업성취도는 70.5%로 C등급이다. 학군때문에 가는 단지, 지역은 아니다.
그래도 중동초 초품아, 부천중도 바로 단지 옆에 있다는 장점은 있다. 학군떄문에 가는 것은 아니지만 초품아는 해당함.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
주변 1km 안에는 아무것도 없다.
반경 1.5km에 백화점 2개, 대형마트2개, 부천중앙공원, 대학병원등이 걸린다. 부천은 균질성 뿐만 아니라 환경적인 부분은 장점이 많은 도시다.
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천시 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 4046세대
(1년 : 4046세대 / 3년 : 12,138세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,878 세대 (26년 1471세대 + 27년 4542 세대 + 28년 865세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,878 세대÷3년 = 연평균 2,292 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,292÷4,046 =0.56배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1이내 > A 등급
부천시 전체 공급은 A에 해당한다. 다만 공급이 예정된 지역을 보면 27년 소사역, 역곡역 주변에 몰려있다.
부천에서 선호하는 중상동, 부천시청역 주변과는 거리가 있다. 얼마나 영향을 줄지 지켜봐야한다. 개인적으로 영향이 크지 않을 것이라 생각한다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : OK
절대적 저평가 : O / 전고대비 -17%, 아직은 전고점 전이다!
상대적 저평가 : △
7호선보다는 떨어지는 1호선 라인이지만 역세권인점, 부천에선 귀한 09년식,
호가 비교
신축 / 래미안부천중동(15' 616^) 전용59, 7.5억 / 5.0억
신축 / 부천위브트레지움2단지(12' 1013^) 전용59 7.0억 / 4.0억
선호 생활권 구축 / 백송마을풍림아이원(02' 812^) 전용59 6.3억 / 4.25억
선호 생활권 구축 / 라일락신성미소지움(02' 955^) 전용59 방3 6.9억 / 4.5억
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O, 09년식 3090세대 대단지, 역세권, 환금성 좋음
3) 수익률 : O, 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점 회복시 64%, 전저점 대비 2배 상승 가정시 190%
4) 원금보존 : O, 전세가 10년동안 2배 상승 가정시 8.4억이 되므로 원금보전 충분함
5) 리스크 대비: O, 공급이 있지만 선호생활권과는 거리가 멀고,
나의 투자 결론(매수 여부):
투자한다. 현재 비규제 지역에서 1.9억의 투자금으로 09년식 역세권 대단지를 투자가능하다는 것만으로도 매력적이라고 생각한다.
1기 신호시 산본이나 부천에선 신축이 정말 귀하다.
구축과 일대일 비교는 어렵지만 7호선 라인에 백송풍림아이원이나 보람마을아주, 보람동남, 포도삼보영남과 투자금 비교할 수 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
1호기 투자할 때 많이 고민했던 단지를 다시 한번 분석했다.
지금도 1억후반대 투자금에 들어오는 매력적인 단지다. 최근 전용59 매매가가 빠르게 상승중이다. 84는 아직 반응이 없는데 기회라고 생각하는데, 돈이 없어서 아쉽다ㅠ
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