천안 불당동 불당이안 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 81기 53조_듀비듀밥]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 천안아산 불당동 불당이안

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

중소도시라 교통의 중요성은 떨어지지만, 천안 신불당에 위치함

3.학군

불무중의 학업성취도에 대한 정보는 없음,

단 과학과 외고 진학자수를 비교해보면 백성중 < 불무중 < 불당중 순인 것으로 보아

천안에서 2번째로 학업수준이 높다라고 판단할만 함.

4. 환경

- 갤러리아 백화점 자차 12분(4.1km) / 대중교통 21분

- 트레이더스 자차 14분(4.5km) / 대중교통 23분

5. 공급

천안 서북구 25년 3084세대 입주 예정(서북구 적정수요 1,993)
천안 서북구, 동남구, 아산시 25년 8439세대 입수 예정, 26년 8815세대 입주 예정
단, 26년 천안서북구 입주 예정은 0세대이며 아산 8,126세대(탕정 4000세대) 동남구 849세대
불당에는 공급 예정은 없음.
근처 백석동 한화포레나 24년 12월 777세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

→ 고점대비 -23%, 전세가율 68% 이지만 아직 부족한 것 같다.

2) 환금성 : ○

→ 초등학교 중학교가 도보로 1분 이내, 불당동이라는 입지, 상권, 공원까지 환금성은 충분하다고 생각함

→ LH라는 약점 존재

3) 수익률

→ 전고점 회복할 경우 수익금(1.6억) / 투자금(1.7억) = 94%

→ 지방이니 투자기간을 5년이라고 할 경우 연18.8%

4) 원금보존

→ 저점 기준으로 매매 -0.5억, 전세 -0.9억 가능성 있음.

5) 리스크 대비

→ 입주물량 : 천안 서북구에 2025년 3084세대, 2026년 0세대이지만 불당동에는 없음

→ 아산지역 특히 탕정에 2026년 약 4000세대 입주 예정, 리스크 있음.

→ 저점 기준 역전세 1억도 가능함

나의 투자 결론 :

- 좋은 단지라고 판단함. 고점 대비 -23%라는 것이 매력적

- 불당동에 있는 아파트라는 점에서 2016년 이후 전세가율이 70%를 넘어간 적이 없음. 현재 68%

- 투자금이 1.7억이나 필요함. 2025년 근처 백성동, 성성동 공급 있음

- 리스크 관리만 가능하다면 (최대 1억)까지 가능하다면 투자 가치 있다고 생각함.

- (근데… 지방에 이렇게 큰 돈을 들여서 투자하는 게 맞나…?)

- 주변 동료, 선배님들 조언이 필요함.

✅ 작성하면서 느낀점 :

처음 해보는 보고서!! 신선하고 재밌으면서 이게 맞나~? 싶고, 주변 조원분들에게 꼭 의견을 구하고 싶다. 종잣돈만 있으면 투자하고 얼른 투자하고 싶다!!!
짧은 보고서인데 결과물이 나오기 까지 생각보다 오랜 시간이 걸리는 구나… 그러면서 난 성장하는구나^^
내년 상반기에는 1호기 투자하는 사람이 되자.