➤ 아파트명: 산본 충무 주공2단지 1차
➤ 위치(지도)
➤ 입지평가
- 직장(B)
: 경기 군포시 종사자수 115,375명, 사업체수 26,843개
- 교통(A?)
: 강남 49분/ 여의도 55분/ 시청 61
- 학군(B)
: 도장중(85%), 흥진중(85%), 금정중(72%),군포중(59%)
- 환경(주변 편의시설)(B)
: 이마트, 원광대병원
- 공급(A)
- 1) 군포시 인구수: 249,770명
- 2) 연 적정수요: 1248.85세대(3년: 3746.55)
- 3) 3년 입주량 합계 : 640+1574+1511(3725)
- 4) 연평균 입주량: 1241 세대 입주
- 5) 연 적정수요 대비 연평균입주량: 1배
- 6) 연 적정수요 대비 연공급등급평가: A등급
➤ 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
- 전고점: 매매 47,750(21.10), 전세 26,000(21.08)
- 전저점: 매매 24,075(23.1), 전세 16,427(23.1)
- 현재 시세: 매매 33,000(26.6) 전세 21,000(26.6)
➤ 현장 사진
➤ 결론
- 저평가: 강남 1시간 이내 소평 평수. 소형평수라 아이 키우는 세대 수요는 없겠지만 직장인들에게는 역세권이라 수요 많을듯. 산본 대장 단지는 오르는데 이 평수는 소형이라 나중에 오르는 건지 아직 전고점 대비 집값이 크게 오르지 않은 곳. 저평가됐다고 생각
- 환금성: 2,400세대 이상, 아파트, 17층/20층. 환금성 괜찮을 듯
- 수익률: 1.2억 투자로 100% 수익률 목표했을 때, 4억 5천(전고점 이하) 달성 가능할 것 같음
- 원금보존: 전세가율 63%~65% 나쁘지 않음.
- 리스크 대비: 현재 전세가 올라가는 중, 27년에 공급 별로 없고, 28년도 소형평수 공급은 별로 없어 리스크 크게는 없을 듯. 전세 만기도 28년 1월이라 나쁘지 않음. 1,000~2,000정도 역전세 대비는 해두면 안전할 듯.
