지난 8월 13일, 국토교통부공고 제2026-1079호로
안양 만안구·동안구 일부, 부천 등 서울·경기 다수 지역이
토지거래허가구역으로 새로 지정됐습니다.
시행은 8월 18일부터 12월 31일까지입니다.
기흥, 구리, 동탄이 묶인게 엊그제 같은데 벌써 토허제 추가 지정이라니…
많이 놀라셨죠?
결론부터 말씀드리면,
이건 우리가 아는 일반 아파트 거래 토허제가 아닙니다.
투자 준비중이셨던 분들은 놀라셨을 것 같은데 죄송합니다.. ㅎㅎ
그럼 대체 이번 토허제는 뭘까요? 뭘까요?
1. 이번 건, 우리가 아는 그 토허제가 아닙니다
같은 날 정부는 수도권에 23만 가구+α를 추가 공급하겠다는 '8·13 대책'을 발표했습니다.
남양주·경기광주·강서 등 1차 택지 2만7천 가구를 먼저 공개하고,
나머지 7만3천 가구+α 후보지는 연내 추가 발표하겠다고 했습니다.
이번 만안구·부천 지정은 바로 이 후보지 발표 전 투기 차단용입니다.
그린벨트와 그 인접 지역을 겨냥한 조치라는 뜻입니다.
허가 기준도 다릅니다.
| 용도지역 | 면적 |
|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 농지 | 500㎡ 초과 |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 |
여기서 60㎡는 아파트 전용면적이 아니라 대지지분입니다.
국평(전용 84㎡) 아파트의 대지지분은 보통 30~40㎡ 수준이라,
일반 아파트 대부분은 이번 규제 대상이 아닙니다.
우리가 아는 강남3구·용산식 토허제는 대지지분 6㎡ 초과라
훨씬 낮은 기준을 적용해 사실상 모든 아파트를 묶는 것과는 완전히 다른 설계입니다.
지난 번 광주에 반도체 공장 신설 호재가 생겼을 때
광주 전역이 토허제로 묶였다는 소식, 기억나시나요?
광주 전역 토허제 지정, 이제 지방 투자도 끝이 난 걸까요? [워렌부핏]
해당 토허제와 동일한 종류라고 생각하시면 될 것 같습니다.
즉, 지금 당장 만안구·부천 아파트 매매가 막힌 건 아닙니다.
2. 그런데, 이게 예고편일 수 있습니다
이번 지정이 아파트를 직접 겨냥한 게 아니라는 건,
반대로 말하면 정부가 이 지역들을 이미 주시하고 있다는 뜻이기도 합니다.
만안구, 부천, 그리고 아직 지정되지 않은 산본, 다산까지
지금 투자 수요가 몰리는 지역일수록 국토부 레이더에 먼저 걸립니다.
그린벨트 투기 방지용 지정이 몇 달 안에 아파트 자체를 겨냥한
진짜 규제로 확대되는 건 낯선 시나리오가 아닙니다.
불과 한 달 전 상황을 떠올려보면 더 명확합니다.
2026년 6월 30일, 동탄,기흥, 구리는 예고 없이
조정대상지역·투기과열지구·아파트 토지거래허가구역 삼중 규제로 하루아침에 묶였습니다.
동탄은 그해 들어 집값이 두 자릿수(11%대)로 뛰며 전국 최고 상승률을 기록한 직후였고,
발표 당일 규제가 확정되고 닷새 만인 7월 5일부터 곧바로 시행됐습니다.
준비할 시간은 사실상 없었습니다.
만안구와 부천, 산본, 다산도 다르지 않습니다.
아직까지는 누적상승률이 기준에 못 미치지만 이 흐름이 언제 바뀔지 모릅니다.
예기치 못한 시기에 갑자기 묶일 가능성이 항상 열려 있습니다.
3. 지금 우리가 해야 할 일
언제 묶일지 모른다면, 답은 하나입니다.
언제나 매수할 수 있는 상태로 준비해두는 것!
투자 준비 중이신 분들은 박차를 가할 때입니다.
언제까지나 미루지 말고 좀 더 적극적으로 행동하셔야 합니다.
갈아타기 준비하시는 분들은 매도를 기다리느라
매수 시기가 무한정 늘어지지 않도록 해야합니다.
갈아타기의 편익이 확실하고, 한 번 갈아타기로 마음을 먹었다면
애써 매도호가를 고집하느라 매도를 못해 갈아타기가 불발되면 안됩니다.
내 집 마련을 준비하시는 분들은
갑자기 대출 한도가 줄어 자금계획이 꼬일 수 있다는 걸 인지해야 합니다.
규제가 확대될 경우를 가정한 대안이 반드시 있어야 합니다.
이번 만안구·부천 지정은 아파트를 직접 겨누진 않았지만,
그게 안심할 이유는 아닙니다.
오히려 본편이 시작되기 전,
마지막으로 준비할 시간을 벌어준 예고편이라 생각합니다.
투자, 내집마련 준비하시는 분들
모두 진심으로 응원합니다!
