✅아파트명 : 약수하이츠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
중구 종사자 수 : 386,564명
중구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 29분
여의도역 : 30분
시청역 : 25분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대경중학교, 학업성취도 80%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 반경 1km 내 홈플러스 3개, 백화점 0개 B 등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 중구 3년입주 합계 : 404세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 404세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 중구 인구수 : 117,765명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 589세대
(1년 : 589세대 / 3년 : 1,767세대)
3) 3년 입주량 합계 : 404세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 404세대)
4) 연 평균 입주량 : 404세대÷3년 = 연평균 135세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 135÷589 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 약수하이츠 32평 현재 매매 16.5억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 14.8억 전세 7.9억
5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 11.2억 전세 5.8억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : △ 아직 비교 대상이 없어 저평가 여부 확인 어려움
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 직장 및 교통이 S급으로 환금성 좋아보임
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
투자금 9억에서 100% 수익률을 위해서는 매매가 25.5억까지 상승 필요하나, 그 가격대까지 상승할지 예상 어려움
4) 원금보존 : 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요하여 원금보존 가능성 떨어짐
5) 리스크 대비: 입주물량이 거의 없어 전세로 인한 리스크 없음
나의 투자 결론(매수 여부):
강남/여의도/시청 거리가 모두 30분 이내로 교통이 매우 좋아 입지는 훌륭하나, 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어가 추이를 지켜볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
첫 수익률보고서라서 제대로 따라한 것인지는 모르겠으나, 앞으로 다른 아파트 단지들도 작성해보면서 익혀가겠다.
