제목 : 풍무동 풍무센트럴 푸르지오아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 풍무센트럴 푸르지오아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
김포시 종사자 수 : 213,769
김포시 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 90분
여의도역 : 60분
시청역 : 65분
교통등급 : C
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 양도중학교, 학업성취도 77.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 홈플러스 김포풍무점, 이마트 트레이더스 김포점 , B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 풍무동 3년입주 합계 : 10606세대 (26년 0세대 + 27년 1200세대 + 28년 9406세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 김포시 인구수 : 484,047
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2420
(1년 : 2420세대 / 3년 : 7260세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10606 세대 (26년 0세대 + 27년 1200 세대 + 28년 9406세대)
4) 연 평균 입주량 : 10606 세대÷3년 = 연평균 3535 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3535÷2420 =1.46배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 ~ 2배 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 풍무센트럴푸르지오 34평 현재 매매 7.2억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.3억 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 5.45억 전세 3.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 약 15% 저렴하나 상대적 저평가는 비교 대상이 없어서 불가
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 역세권에 대단지, 5호선 연장 호재가 있지만 2~3년 후 주변에 신축 대단지 아파트들이 입주 예정이여서 약 3년 정도는 환금성이 나쁠 것으로 판단됨
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 매매 7.2억/전세4.5억으로 투자금은 2.7억 정도가 필요. 수익률 100%를 목표로 했을 때 매매가가 9.9억이 되어야 한다. 전고점이 8.3억으로 전고점 대비 1.6억 약 20%가 상승해야 한다. 역세권에 대단지, 추후 5호선 연장이 된다면 마곡으로 30분 이내로 갈 수 있어서 9.9억이 가능할 수 있지만 시간이 얼마나 걸릴 지 모르겠다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 약 65%
5) 리스크 대비: 3년 기준 적정수요가 1배초과 ~ 2배 이내(B등급)로 역전세 대비가 필요함.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 풍무센트럴푸르지오는 풍무에서 대장 아파트로 역세권, 대단지, 학원가 형성, 5호선 연장 확정 등 장점이 있지만 강남과의 거리가 너무 멀고 현재 가격도 많이 회복한 상태로 생각된다. 또한 2~3년 후 신축 대단지 아파트들이 입주 예정으로 역전세가 발생할 리스크가 있다고 생각된다.
최종 투자 결론은 앞마당을 만들어 비교 평가 후 결정
