*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 분당구 산운마을 9단지
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
분당구 종사자 수 : 53만명
분당구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 60분
시청역 :54분
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 운중중학교, 학업성취도 89.5%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 분당구 3년입주 합계 : 54만세대 (26년 18.6만 세대 + 27년 19.5만 세대 + 28년 16.6만 세대)
연 평균 입주량 18만 세대
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
비교분석:
- 관악구 e편한세상 서울대입구가 24평형 2,000세대에 신축, 12~13억대.
- 동대문구 래미안 크레시티 24평 2300세대 2014년 입주, 준식축. 13억 중반.
서울내 신축, 준신축 아파트들을 감안하면 산운마을은 2008년식으로 18년차 구축이며 세대수도 적으므로 비싼편
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가된 단지는 아니다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 266세대
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 최소 6.5억 + 16.5억 = 23억 ? 가능할것도 같다
4) 원금보존 : O 전세가율 40%
5) 리스크 대비: O, 2029년 지하철 월곶-판교선 ‘서판교역’ 개통예정, 공사중임을 확인함
나의 투자 결론(매수 여부): 돈이 없다. 돈주세요…
✅ 작성하면서 느낀점 : "현재 가격이 저평가된 단지는 아닙니다. 향후 지하철역 착공으로 입지적 가치가 한 단계 더 격상될 여지는 있으나, 이러한 호재가 이미 선반영되어 24평 기준 16억 원 선의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 그럼에도 분당 내에서 녹지 비율이 압도적으로 높아 주거 환경이 매우 쾌적하며, 자금 여력만 뒷받침된다면 언제든 매수하고 싶은 매력적인 동네이자 단지입니다."
