화서역 파크 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 :  화서역 파크 푸르지오 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수) - C (수원시 장안구) 

• 장안구이지만 팔달구와 경계에 있는 곳이다. 장안구의 자체 일자는 좋지 않지만 수원이 워낙 삼성으로 좋은 직장이 많으편

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - C

• 모든 업무지구가 1시간이 넘는다. 1호선 근처이긴 하나 화서역까지 도보 19분 정도 나옴

강남역 :  75분  (버스) 

여의도역 : 77분  (환승1)

시청역 :  86분 

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) -A

• 천천중, 대평중 90% 이상 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - B

• 백화점은 없지만, 스타필드가 있어 쇼핑하는 편의 시설은 좋음 

   

환경 : 수원 스타필드, 트레이더스 

5. 공급

1) 수원시 인구 : 1,186,120

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 5930

3) 3년 입주량 합계 : 9876세대 (26년 3322세대 + 27년 2973세대 + 28년  3581세대)

4) 연 평균 입주량 :  3292 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 0.55 배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 이내  > A등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 : 21년 입주로 전고의 의미가 약간 불명확할 수 있음, 현재는 호가가 전저 대비는 140% 상승한 상태이다. 실거래가로는 15억까지도 찍힘. 상급지들은 180% 까지도 오른 곳이 있어서 더 오를 수는 있지만, 이정도면 수지로 가서 신축급을 접근해 볼 수 있을 듯        

2) 환금성 : 신축으로 주변 환경이 좋아 꾸준히 선호도는 좋을 듯, 2000 세대 넘는 대단지, 공원같은 조경 

3) 수익률 : 선호하는 대장단지로 투자금이 많이 들어가서 수익률은 좋지 않을 듯 

4) 원금보존 : 전세가가 많이 올라 현재는 56% 인 상태, 수원 단지 투자치고 갭이 큰 느낌

5) 리스크 대비: 수원자체에는 입주가 많이 없음. 북수원쪽 입주가 27년 28년에 있지만, 입지는 여기가 좋음. 

나의 투자 결론(매수 여부):  투자 갭이 너무 커서 해당 급액이면 더 상급지 단지를 보면 좋을 듯 ( 물로 투자가 안되겠지만,, ) 

✅ 작성하면서 느낀점 : 장안구 구축 택지 안에서 삐까뻔쩍한 신축에 스타필드까지 함께 있는 선호도가 매우 높은 아파트 느낌. 대장 단지로 가격을 리딩을 크게 하고 있다. 단 수요가 많아 매매가먼저 올라가고 전세가와의 갭이 커서 투자하기에는 좀 어려움이 있어 보인다.