*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산삼성래미안4차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,017
영등포구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분 (환승 X)
여의도역 : 10분 (환승 X)
시청역 : 20분 (환승 X)
교통등급 : A+
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
당산서중 88%/당산중 83%
학업성취도 : B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
하나로마트, 롯데마트 맥스
환경 : B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대
26년 : 707
27년 : 283
28년 : 550
*29년 : 3,000 (신길동 0.2만세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
1) 영등포구 인구수 : 371,772
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858세대 (3년: 5,576세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1540세대 (707+283+550)
4) 연 평균 입주량 : 513세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.276배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 402동 33평 현재 매매 23억
5년 내 고점 매입시: 25년 12월 매매 20.9억
5년 내 저점 매입시: 20년 7월 매매 12.4억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 근처 유사한 연식의 아파트 대비 해서도 비싼편이라 저평가된 단지는 아니라는 생각이 듬
2) 환금성 : 1391세대 대단지 + 위치가 너무 좋고 2호선,9호선 더블 역세권에 환경도 좋아 수요는 많을것
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 단순히 내집마련 기준으로 투자금 17억 (대출6억제외) 의 100% 를 뽑을 수 있을까? 생각 했을때 40억이상은 넘어 줘야 함 (전저점 대비 현재 가격 : 91.7%상승/5년 소요)
현재 가격의 약 74%상승시 수익율 달성은 가능할것으로 보여 10년동안 보유 한다면 100%의 수익율 달성 할 수 있을듯함
4) 원금보존 : 입지가 좋아 하락장이 지나고, 상승장이 온다면 이전 전고점은 다시 넘을 수 있을것 같다
5) 리스크 대비: --전세가 파악 등 필요
나의 투자 결론(매수 여부): 돈이 있다면 매수!
✅ 작성하면서 느낀점 :
근처바로 맞은편 오피스텔에 거주하며 자주 지나다니던 단지로, 이런 집은 10억 후반쯤 되려나,,? 하며 찾아보다 20억 중반을 바라보고 있다는 사실에 충격을 받아 분석 단지로 선정 해 보았다.
살면서 느끼고 있었지만, 분석 해보니 확실히 입지가 깡패임을 다시한번 체감.
강남 까지는 40분정도 소요 되나, 여의도,종로는 물론 구디,가산까지 서울 내 메인 업무 지구는 30분안에 도착 가능한 지역+ 환승없이 갈 수 있다는 점이 가장 큰 메리트
학업 성취도 또한 80중후반대로 나쁘지 않다고 판단되며
마트 도보 5분, 대형 마트 또한 도보 15분 이내 위치 하고 있어 가족 단위 물건 구매할 때 멀리 가지 않아도 편리하다는 장점이 있고 IFC몰, 타임스퀘어 또한 대중교통 20분 이내로 갈 수 있는 최고의 입지 , 한강 또한 도보 10분 미만 소요로 러닝 및 산책할때 국회의사당 뷰가 좋아 실 거주 만족도가 높을것.
적정 수요 대비 입주량 또한 턱없이 부족, 신길동쪽에 29년도 2천세대 입주 예정이나 신길동과 당산의 직주근접 편의성은 다른 차원이라 당산까지 크게 영향이 없을것 같고 영향이 있다 하더라도 공급 수는 턱없이 부족하니 현 가격에서 크게 떨어질것 같지 않다는 판단이 든다
