월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 개봉 삼환아파트
- 위치: 서울시 구로구
- 연식: 1995
세대수: 783세대
*1호선 개봉역 도보 10분이내 (보라색 동그라미가 아파트 위치)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
강남역까지 소요시간: 47분 / 1회 환승
- 여의도역까지 소요시간: 30분 / 1회환승
시청역까지 소요시간: 40분 / 직행
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장이 강남으로 소요시간 약 50분 이내
학군
중학교 학업성취도: 76%
주변학교가 거리가 있음, 초등학교 또한 주변에 없어서 학군을 위한 수요는 없을것
학원가 유무 :
아파트 아래 개봉 초등학교 주변에 학원가가 작게 있다
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간
: 개봉초 - 도보 15분 / 경인중학교 - 도보 12분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 700미터 이내 개봉빗물펌프장 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 코스트코 고척점 / 구로성심병원
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가: 8억
- 최근 실거래가: 6/22 5층 6억 8500
- 전고 가격: 21년도 6억9천
- 전저 가격: 25년도 4억3천 (강의에서 23년도까지가 하락장이라고 했는데, 서울임에도 하락기가 약 2년정도 더 갔다면,,,, 고민해볼 필요가 있을것 같다)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3.8억 (143.8%)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
> 8억에서 6억까지는,, 마음의 준비를 하려고 한다 전저점까지 빠진다면 감당 불가할것 같다 - 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
7호선 광명사거리역,철산역 역세권 8억대 이하 매물
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
서울에 살면서 개봉, 구로 지역은 내심 사람들의 선입견이 있는 지역이라고 생각 해 내집마련을 결심하기 전까지는 쳐다 보지 않았던 지역이었는데, 예산에 맞는 지역을 찾다보니 개봉동 역세권 아파트를 첫 내집마련 보고서로 작성 하게 되었다. 막상 강남,여의도,시청을 찍고 보니 강남은 1시간 이내, 여의도 시청 접근성이 좋아 이가격이면 입지대비 저평가가 아닌가,,? 하는 생각이 들었다 ㅎㅎ 사람들의 지역에 대한 선입견이 반영 된 것인지 아니면 주변 환경의 아쉬움 때문인지 주말에 직접 가서 눈으로 확인 해 보려고 한다.
장점 : 강남역 1시간 이내, 그외 주요 업무지구 3-40분 이내로 접근성 좋음 , 근처 가디,구디 접근도 좋음
단점 : 주변 초,중학교가 도보로 멀어 학부모들의 수요는 없을것. 싱글 직장인 위주의 수요가 많을것 같음.
(개인적 단점: 대형마트가 도보로는 좀 멀어 자차가 없는 사람에게는 장보기 쉽지 않은 환경임이 아쉽다,,)
