✅아파트명 : e편한세상대전에코포레 (20' 2267^ 29평형)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전시 동구 종사자 수 : 80,993
00구 직장 등급 : C
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 광역시 | 대전 | 대전 전체 | S | ||
| 광역시 | 대전 | 서구 | B | 198,272 | 49,273 |
| 광역시 | 대전 | 유성구 | A | 204,522 | 37,275 |
| 광역시 | 대전 | 중구 | B | 102,690 | 28,362 |
| 광역시 | 대전 | 대덕구 | B | 101,980 | 25,405 |
| 광역시 | 대전 | 동구 | C | 80,993 | 25,405 |
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 용운중학교, 학업성취도 65.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 없음, 대형마트 없음, C등급
5. 공급
1) 대전시 동구 인구수 : 21만 8505명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1092 세대
(1년 : 1092세대 / 3년 : 3276세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2814 세대 (26년 425세대 + 27년 2389 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 2814 세대÷3년 = 연평균 938 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 938÷1092 =0.85배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (내집마련) | |||
| e편한세상대전에코포레 (2020/2267/29평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 매도시점 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2021년 02월 | 2025년 5월 |
| 매매가 | 51,700 | 25,830 | 32,000 |
| KB시세 | 44,000 | 36,000 | 35,000 |
| 대출금액 | 0 | 0 | 0 |
| 종잣돈(매매가-대출) | 51,700 | 25,830 | 32,000 |
| 고점에 매수 시 수익률 | -38% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -19,700 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 24% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 6,170 | ||
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가 일때 매수함. → 분양가.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 2000세대 대단지에 연식이 좋아서 환금성은 만족
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 연평균 수익률 4.96% → 물가상승률도 만족시키지 못함
4) 원금보존 : 원금보존 됨.
5) 리스크 대비: 리스크는 없었음.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수하고 매도했다. 과거의 시기를 봤을때 우리집은 대출이 어려웠다. 그러므로 실거주집으로서는 적당했다. 같은 분양가로 살 수 있는 가장 적당한 아파트였다. 하지만 그때 실거주하고 있는 아파트가 있었으므로 저 금액으로 투자를 했다면 수익이 달랐을꺼 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 일부러 같은 아파트로 수익률보고서를 세번째 작성했는데 작성할때마다 내가 보이는게 달라지고 생각도 넓어지는 느낌이라 좋다!
이제는 완전히 매도하고 보내줬으니 수익률보고서는 그만쓰는걸로!! 하지만 주기적 복기는 필수다! 아자!
