✅아파트명 : 목동한신청구
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수): B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간): A등급
강남역 : 50분 ,여의도역 : 17분 ,시청역 : 36분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가): S등급
학군 : 월촌중학교 학업성취도 96%,특목고5.1%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설): A등급
환경 : 현백화점,이대목동병원, 코스트코양평점
5. 공급 : S등급
1) 양천구 인구수 : 42,2070
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 42,2070X0.005=2,110
3) 3년 입주량 합계 : 99세대 (26년 99세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 99세대÷3년 = 연평균 33세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 99÷2110 =0.047배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이하 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트1개만으로 판단할 수없음
2) 환금성 : 1500세대 대단지
3) 수익률 : 토허제로 전세 레버리지로 구매 할 수 없고 내집마련으로 현금18억 넘게 필요함.
10년동안 18억 만큼 올라줘야함. 22.2억+18.2억=40.4억
현재 가격 22년 전고점 가격보다 비쌈. 싸게 사는게 아니므로 시간이 필요하지만 지난 10년동안 15억이 올랐고 리모델링이 된다면 충분히 수익률 달성 할 수있다고 봄.
4) 원금보존 : 입지 독점성 있음,공급 물량 적음,전세가율44%
5) 리스크 대비: 금리 인상에 따른 대출금 상환 가능 여부
나의 투자 결론(매수 여부): O
목동 한신청구는 광장 학원가를 도보로 이용할 수 있고, 9호선도 걸어서 이용 가능한 위치에 있어 학군뿐만 아니라 교통까지 갖춘 입지다. 다른 앞단지들보다 주차공간이 비교적 여유로워 보였고, 1997년식 아파트임에도 깨끗하고 관리가 잘 되어보였다. 다만 목원초가 학급당 학생 수가 약 19명으로 한신청구와 맞은편 빌라 거주 학생들이 함께 배정되는 구조를 고려하면 학군지 내에서 선호도가 다소 떨어질 수 있다는 생각도 들었다.
단지에는 리모델링 추진 플랜카드가 붙어 있었지만, 실제 사업 추진 여부는 추가로 확인이 필요하다. 또한 주변 앞단지들이 재건축을 추진하고 있는 만큼, 향후 재건축이 먼저 완료된다면 신축과의 가치 차이가 더 벌어질 가능성도 고려해야 할 부분이다. 학군지인 만큼 입지 독점성,앞으로 공급,인플레이션을 생각하면 앞으로 상승이 가능성이 많아 보이지만 리모델링의 실현 가능성도 고려해야함.
현재 시점에서는 성급하게 매수하기보다 평수를 줄이더라도 옆에 있는 영등포구를 시작으로 광진구,송파구등 다른 앞마당을 만들어보고 20억원대에 선택할 수 있는 곳을 비교평가하여 매수해보자.
✅ 작성하면서 느낀점 : 작년에 처음 수익률 보고서 작성하면서 이해되지도 않았고 그저 어렵다는 생각 뿐이었다.이번에는 입지 분석을 하면서 내 생각을 적어볼 수있다는거 자체가 너무 신기했고 그래도 비싼 취미로만 하고 있지는 않았구나라는 생각이 들었다.
