*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 두산위브 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
만안구 종사자 수 : 90,282
만안구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 :55분 환승1회
여의도역 : 37분 환승1회
시청역 : 42분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 연현중학교, 학업성취도 82%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 만안구 내 백화점0개, 대형마트 0개,C등급
바로 옆 코스트코코리아 광명점, 이마트 광명소하점,롯데마트 금천점
이마트 안양점 이용할 것으로 보임
롯데백화점 평촌점
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 만안구 3년입주 합계 : 1063세대 (26년 705세대) ( + 27년0세대 + 28년 622세대+29년 2569세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 망안구 인구수 : 233415명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1191명
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 만안구 3년입주 합계 : 1063세대 (26년 705세대) ( + 27년0세대 + 28년 622세대+29년 2569세대)
4) 연 평균 입주량 : 3191세대÷3년 = 연평균 1063 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1063÷1191 =0.89배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고대비 1억 아래 있지만, 현재 호가 9.9억, 환경이 좀더 좋은 안양역보다 비쌈. 구로구,금천구 역세권 보다 비쌈. 저평가…는 아닌 것을 판단
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 교통A등급, 석수역 1등 아파트, 742세로 환금성 O
강남역 :55분 환승1회
여의도역 : 37분 환승1회 (신안산선 개통시 15분)
시청역 : 42분
교통등급 : A
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4억투자 시 연수익률 20%, 10년간 200% → 8억이 올라야 하는데… 가능할까?????17~18
2010년~2021년까지 148% 상승(10년10개월)
18년 전저~ 21년 전고까지 81% 사승(3년7개월)
4) 원금보존 : 현재 전세가 50~55% 사이
5) 리스크 대비: 29년에 안양역 근처 명학역 근처 대단지 입주 / 27년 전세 계약 시 29년 입주시기와 겹치지 않게 주의
나의 투자 결론(매수 여부): 가.저.환.수.원.리
가치는 확실히 있고, 여의도까지 신안산선 개통되면 더 오를 것으로 보임
현재 이미 호재가 반영된 시세라는 판단이 듬
저평가는 아닌 것 같고
1호선 신도림 역세권이 14~15억(94년~99년식) 200%까지는 안되도 150% 수익률 달성
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 너무 부족하다는 생각이 많이 든다.
저평가나 수익률 작성 가장 어렵다..ㅠ
