✅아파트명 : 대전 유성구 도룡SK뷰
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
유성구 종사자 수 : 204,522명
유성구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
대전 유성구는 대전의 주요 업무지구인 대덕연구단지 및 대전정부청사(둔산동)까지 자차 기준 30분 이내에 이동 가능함. 대전에서는 지하철, 버스 등 교통수단을 이용하여 업무지구로 이동하는 수요가 자차로 이동하는 수요에 비해 제한적이므로 입지 평가 시 교통 요소는 크게 고려하지 않음.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대덕중학교, 학업성취도 93%, A등급
- 특목고 진학률: 7.7%
- 특목고 진학수: 14명 (과학고 2명 / 외고국제고 12명)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 도룡SK뷰 아파트 기준 신세계백화점 1.2km 이내, 대형마트는 이마트 약 3km 이내: A등급
- 유성구 기준 백화점 1개, 대형마트 4개: A등급
5. 공급
1) 유성구 인구수 : 371,147명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1855세대
(1년 : 1855세대 / 3년 : 5565세대)
3) 3년 입주량 합계 : 9930세대 (26년 2783세대 + 27년 6157세대 + 28년 990세대)
4) 연 평균 입주량 : 9930세대÷3년 = 연평균 3310세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3310÷1855 =1.78배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2배 이내 > B 등급
대전 전체로 보면,
1) 대전 인구수 : 1,442,213명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 7211세대
(1년 : 7211세대 / 3년 : 21633세대)
3) 3년 입주량 합계 : 24428세대 (26년 5966세대 + 27년 17136세대 + 28년 1326세대)
4) 연 평균 입주량 : 24428세대÷3년 = 연평균 8142세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 8142÷7211 =1.13배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 약간 초과 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 도룡SK 뷰 단지 33평 현재 매매 12.4억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 13.4억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 8.5억 전세 4.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 도룡 SK뷰 33평 12.4억 / 전세 실거래 6.5억
- 도룡자이라피크 분양가 14.35억(84B), 매매가 14.1억(84B)
- 둔산 크로바 30평 14억 / 전세 실거래 6.09억
둔산 목련 36평 12억 / 전세 실거래 6.5억
- 도룡SK뷰는 현재 목련 36평과 비슷한 매매가와 전세 실거래가를 보이고 있으나, 전고점 기준 도룡SK뷰는 13.4억이었으며 목련은 11.6억이었음. 상승시기에 도룡SK뷰 매수수요가 더 높았음
- 크로바 30평과 비교했을 때 전세 실거래가는 도룡SK뷰가 약간 더 높고 매매가는 크로바가 더 높음. 전고점 기준 도룡SK뷰는 13.4억 크로바는 12.5억으로 도룡SK뷰가 더 높았음.
- 비교하는 아파트들의 평형이 서로 다르긴 하나, 둔산 목련과 비슷한 매매가 수준이고 둔산 크로바보다는 상대적으로 매매가가 낮은 수준이므로, 도룡SK뷰가 좀 더 메리트있지 않나 생각함.
2) 환금성
도룡SK뷰 확인 매물은 3층 이하도 아니고 꼭대기층도 아닌 아파트로, 매도 시 상대적으로 환금성이 좋은 편이라고 볼 수 있음.
3) 수익률
투자금 6.4억 투자 시 200% 수익을 내기 위해서는 현재 매수가에서 12.8억이 상승한 25.2억이 되어야 함.
투자금이 너무 많이 들기 때문에 수익률이 좋다고 할 수 없음.(수익률 달성 시점은 먼 미래)
4) 원금보존
현재 전저점 대비 약 45% 상승하였으나, 아직 전고점 돌파를 하지 않았음.
또한, 현재 전세가가 6.5억 수준으로 전세가율 48%이므로 원금보존이 가능하다고 장담할 수는 없다.
5) 리스크 대비
28년 12월 입주 예정인 주변 단지 대전자이라피크(299세대)의 전세물량 폭탄에 따른 역전세 방지를 위해
전세 갱신 시점을 고려해야 함(26년 12월 전후 3~6개월 정도 미리 전세를 세팅하거나, 처음부터 전세계약기간을 3년 이상으로 세팅하여 입주시기를 피하는 등)
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안함
비슷한 흐름을 보이는 비교 단지들에 비해 상대적 저평가는 있다고 볼 수 있으나 매우 싼 구간은 아니라고 보이며, 투자금이 상당히 많이 드는 관계로 수익률 200% 달성 시까지는 매우 오랜 시간이 필요하며, 원금보존도 장담할 수 없다.(물론 향후 3년간 대전 전체 공급물량이 과잉 수준은 아니기 때문에 현 전세가 수준보다 많이 떨어질 가능성은 적어 보임) 또한, 리스크 대비 측면에서도 고려할 사항이 있어 매수를 안 하기로 결론 내림. 같은 투자금 6.4억으로 투자 가능한 더 가치 있고 가격이 싼 구간의 서울,수도권 앞마당 단지가 꽤 있다고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
어느 시기에 매수하느냐에 따라 투자금과 수익률이 매우 달라짐
가치가 있는 물건 중 가격이 싼 구간에 사고 장기 보유하는 것이 중요함
지방은 공급에 따라 전세가가 정직하게 반응하기 때문에, 무엇보다 공급량 체크와 리스크 대비를 미리 하면서 매수 의사결정하는 것이 중요하다고 느낌
