✅아파트명 : 해운대 자이 1,2차
✅위치(지도)
부산시 해운대구 해운대로
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
B등급
해운대구 종사자 수 : 154,115
해운대구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
S등급
남편직장과의 거리
자차 34-36분/ 대중교통 50-1시간
주요업무지구(센텀시티역기준) 자차 8분 / 대중교통 10분남짓
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
B등급
해운대자이1,2차 : 해림초등학교
해운대중학교 : 84.9%
해강중학교 : 88.9%
해운대여자중학교 : 88.5%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
S등급
신세계, 롯데백화점(센텀시티점), 홈플러스(센텀시티점)
5. 공급
부산 26년 : 15,007, 27년 : 17,321, 28년 : 6,781 (28년도에 부족)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
해운대 자이 1차 14년차
해운대 자이2차
✅현장사진
자이1차
자이2차
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
해운대 자이1차
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 0
최선호 생활권 해운대에서도 센텀파크 다음으로 학군이 탄탄한 우동에 대단지 아파트
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 0
해운대에 베뉴브 / 르엘 말고는 괜찮은 공급이 없음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : △
전세레버리지로 고려하기엔 투자금이 많이 들어감
실거주로 나쁘지 않으나 전고점에 거의 근접함. 얼마나 더 상승할지는 모름
수요가 있는 1급지 선호아파트로 실거주로 들어가기 나쁘지 않음 but 지방에서 이미 구축에 해당하는 14년차에 진입
해운대2차보다 구축.
4) 원금보존 : 0
5) 리스크 대비: 0
생활유지되는 선에서 대출하여 실거주로 택한다면 앞으로 초중고 학군 보장되며 살기 좋은곳
해운대 자이2차
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 0
최선호 생활권 해운대에서도 센텀파크 다음으로 학군이 탄탄한 우동에 대단지 아파트
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 0
해운대에 베뉴브 / 르엘 말고는 괜찮은 공급이 없음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 0
전세레버리지로 고려하기엔 투자금이 많이 들어감. 투자로는 비추
1차보다는 아직 전고점 아래 가격에 있어 최근 선호 구들에 대표 아파트 전고점에 도달한거 보면
앞으로 여기도 오를 가능성 높음.
4) 원금보존 : 0
5) 리스크 대비: 0
생활유지되는 선에서 대출하여 실거주로 택한다면 앞으로 초중고 학군 보장되며 살기 좋은 곳.
나의 투자 결론(매수 여부): 해운대 자이2차
실거주 측면에서 해운대자이2차가 세대수도 작고, 더 안쪽에 위치해 있지만
학군도 같고, 5년 신식이고 전고점도 더 높게 찍어 앞으로 상승장에 상승여력이 더 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
위치와 세대수만 보고는 해운대1차가 더 투자가치가 있겠거니 했는데
연식, 비교평가를 통해 2차가 더 상승여력이 있고 상승장에 고점 가격가 비교시 아직 싸다고 느껴져
붙어 있는 단지, 같은 학군, 생활을 공유하고 있는 아파트는 비교평가를 꼭 제대로 해야겠다고 느꼈습니다.
그리고 부산에 대표 아파트들은 투자측면으로는 전세 레버리지 차이가 있어서
실거주 베타투자로는 앞으로도 수도권에 비해서는 싼가격이라 매력이 있지만 투자로는 투자금이 많이 들어
수도권 정책과 정부의 세금정책을 보면서 같은 투자금이면 어디를 투자할지 정해야 할꺼 같다는 생각이 듭니다.
