*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 산본동 래미안하이어스 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,375 명
군포시 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 58분 직행버스, 47분 ( 환승 4호선 > 2호선 )
여의도역 : 45분 ( 환승 1호선 > 5호선 )
시청역 : 56분 직행버스, 1시간 19분 ( 환승 4호선 > 2호선 )
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 산본중학교, 학업성취도 89%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
-경기도 군포 3년입주 합계 : 2151세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1511세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 래미안하이어스 84.9㎡ 현재 매매 11억, 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 12.3억 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 8억 전세 5.3억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
저평가 여부 확인 : 강남역까지 직행버스, 지하철은 환승이지만 1시간이내로 도착할 수 있다는건 큰 강점이다.
2) 환금성 : O
환금성 여부 확인 : 2010년 2644세대이며 대장아파트이며 상당한 거래량을 확보하고 있다.
3) 수익률 :
투자금 대비 수익률 계산 : 수익률이 최고점 대비 투자금은 같지만
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비: 주변에 구축단지로 구성되어 있고 산본에 향후 공급은 없으므로 큰 하락은 없을거 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수
강남역 1시간내에 도착, 2644세대의 대단지, 반경 500m 학원가, 반경 800m 마트, 많은 장점을 가지고 있으며 강남역 기준 교통 1시간 내에 비규제 지역을 더 찾아봐야 비교평가하여야 더 정확히 알겠지만 지금까지 알아본 지역에선 제일 살기 좋은 곳이라 판단.
2026.07.05날짜 기준은 동탄 / 시흥 / 구리 가 토허제로 묶여 버려서 갭투자의 투자자들은 눈길을 다른곳으로 돌려야 하는것은 사실이다. 거기에 비하면 산봉동은 토허제 지정되지도 않았지만 언제 같이 묶일 수 있다는 판단에 매수한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
직접 임장까지 가지는 못했지만… 이렇게 수익률 보고서를 꾸준히 쓰다보면 모르는 동네시세가 없을 정도로 시간과 노력이 좋은 아웃풋으로 올 수 있을거라 생각이든다. 사실 이 많은 사실들은 네이버 부동산, 호갱노노, 등 기재가 되어 있고 누구나 확인할 수 있는 부분이다 이렇게 나의 보고서를 만들어서 인풋을 만들고 좀더 보기 편한 보고서를 작성하는것이 더 효율적으로 보인다
