✅아파트명 : 경기도 구리시 신명아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(기준: 종사자수)
- 경기도 구리시 종사자 수 : 69,136명(21,325개 社)
- 경기도 구리시 직장 등급 : C등급
2. 교통(기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 41분
- 여의도역 : 56분
- 시청역 : 56분
- 교통등급 : A등급
3.학군(평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 학군 : 장자중학교, 학업성취도 85.4%, B등급
4. 환경(평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 환경 : 롯데프레쉬앤델리, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 경기도 구리시 3년 입주 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 경기도 구리시 인구수 : 187,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 937.3(1년 : 937세대 / 3년 : 2811세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268세대 + 28년 2,352세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,800세대÷3년 = 연평균 1,267 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,267÷937 =1.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1.5배 이내 > B등급
✅수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 경기도 구리시 신명아파트 35평(전용 84) 현재 매매 12.5억, 전세 5.05억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 11.7억 전세 5억
- 5년 내 저점 매입시: 2024년 9월 매매 9.5억 전세 4.3억
✅현장사진
✅투자 결론(각 항목별 평가)
1) 저평가(저평가 여부 확인) : 현재 가격이 전고점보다 높아 비싸다.
2) 환금성(환금성 여부 확인) : 8호선 역세권 아파트. 434세대로 300세대 이상의 아파트.
3) 수익률(투자금 대비 수익률 계산) : 고점 매수시 12%, 저점 매수시 58%의 수익률
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 : 28년도(2,352세대), 29년도(4,118세대)에 공급이 쏟아질 예정으로 리스크 관리 필요. 만약 매수한다면 전세가 범퍼(10%) 마련 필요.
# 나의 투자 결론(매수 여부): 지금은 매수 시기가 아니다.
✅ 작성하면서 느낀점
강의 들으면서 하나씩 배워나가는게 너무 재미있다. 아직 투자 결론 작성하는게 어렵지만 수익률 보고서의 필요성을 배운 계기가 된 것 같다.
