[greg11] 제 인생의 여름을 기다리며,,

< 4강 후기 작성 >

4강에선 자모님의 강의가 이루어졌습니다. 자모님 확실히 국어선생님 출신이셔서 그런지 강의하시는게 술술 잘하시네용ㅎㅎ

우선 전반적으로 실전 프로세스에 대해서 말씀해 주셨습니다. 기본적인 임장방법(분임, 매임, 단임 등) 을 알려주셨고 전세뺴기나 매수 매도 부분에 있어서 중요한 굵직 굵직 한 부분들에 대해서 설명해주셨습니다.

우선 땅의 가치를 판단하는 것이 중요하다고 하셨습니다. 수강생 분들이 갭차이 투자금이 적게 들어가는 것을 중점적으로 보다보니 실수로 땅의 가치 또한 낮은 곳으로 가려는 분들이 계시다고 합니다. 제가 생각해보았을 때도 적은 투자금에 중점을 맞추다보면 자연스레 저평가라고 생각하고 중요한 포인트인 땅의 가치를 판단하지 못하는 경우가 발생한다고 생각합니다. 머리가 복잡할 땐 처음으로 돌아가서 중요한게 무엇인지 다시생각해 보는 것이 좋은 것 같습니다.

그리고 수익률 보고서를 이번에 처음 작성해보았는데 작성할 때 딱 결론을 내야한다고 하셨습니다. 이 시점에 이 물건을 투자한다 안한다! 어물쩡 넘어가지말고 확실한 결론을 내는 것이 내 실력도 향상시켜주고 수익률 보고서를 작성하는 이유라고 하셨습니다.

<2강 - 투자하기 좋은 타이밍 vs 나쁜 타이밍 >

2강에선 투자에 맞는 타이밍에 대해 말씀해주셨습니다.

우선 부동산 매수에 있어 가장 중요한 것은 가치! 입니다. 다른 것이 다 좋다고 하더라도 부동산의 위치 그 땅의 가치가 가장 중요한 것이죠.

 그리고 이 가치를 모른다면? 저평가 여부도 판별할 수 없을 뿐만 아니라 장기적으로 보유를 해나감에 있어 많이 흔들릴 것입니다. 저 역시도 예전에 남의 말을 듣고산 주식들은 모두 장기투자 하지 못하고 이런 저런 생각에 휘둘려 금방 매도하였던 기억이 있습니다. 이처럼 부동산 또한 진정한 가치를 파악해야 장기 보유 할 수 있다고 생각합니다.

=> 부동산은 인플레이션에 의한 장기적 우상향에 의해 가치 상승이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 보유는 내 수익을 결정하는 중요한 요소 중 하나입니다.  또한 미래가 어떨까는 아무도 판단하지 못합니다. 지금 이순간 당장 지금 내 눈앞에 있는 물건의 현재 가치를 파악하고 판단하는 것이 중요합니다.

하지만 잘못된 타이밍에 매수하게 된다면 보유 기간에 비해 미비한 상승률이 있을 수 있습니다. 이는 기회비용의 증발과 비롯해 수익률도 저하될 수 있습니다. 주로 지방의 타이밍을 잘못맞추었을 때 발생하는 현상이라고 볼 수 있습니다.

< 투자 시 고려할 점 >

이런 점들을 방지하기 위해 저희가 고려해야할 사항들이 있습니다. 

1. 가치가 낮은 것은 사지 않는다.

=> 저평가 물건을 사라고 했지 가치가 없는 것을 사라고 하지 않았습니다. 저평가와 무가치의 판단을 잘해야 할 것 같습니다. 이를 위해선 저환수원리와 수익률보고서를 활용하면 좋다고 생각합니다.

2. 가치가 보통인 것은 좋은 타이밍에 구매하라.

=> 좋은 타이밍이라는 것은 싼가격입니다. 가격이 저평가 된 것이죠.

3. 가치 성장하는 것을 사라.

=> 가격이 저평가되어 있을 때 사는 것도 좋지만 가치가 성장하는 아파트를 매수하는 것도 중요합니다. 가치가 성장하는 아파트는 점차 급격한 속도로 가격이 상승할 것이기 때문에 감당 가능할 때 바로 사는 것도 좋다고 하십니다.

=> 고가치는? 나쁜 타이밍에 들어가도 계속 보유하며 버티는 것이 좋다!

< 부동산 사이클 >

전반적인 부동산 사이클의 특징을 계절에 맞추어 표현해주셨는데 이 부분이 인상 깊으면서 중요한 부분들이 집약적으로 담겨져 있다고 생각합니다.

봄 : 매매가와 전세가가 함께 상승하는 시기

=> 가을과 겨울이 지나 동시에 상승하는 시기라고 볼 수 있습니다. 투자하기 딱 좋지요ㅎㅎ

여름 : 전세가 따라가지 못할 만큼 매매가가 폭등하는 경우입니다. 

=> 갭차이가 많이 발생할 것 같아서 소자본 투자자들은 들어가기 빡세다고 생각합니다. 또한 매매가 상승하면 떨어질 리스크가 존재합니다. 앞으로 오를 것들에 들어가야 하기 때문에 투자하기 적합한 시기는 아닌 것 같습니다. 오히려 매도가 맞을 것 같습니다.

가을 : 매매가 하락하거나 보합, 전세 하락.

=> 얼마나 빠질질 알 수 없는 리스크 가득한 시장이라고 생각합니다. 투자 가능하긴 하겠지만 전세가가 조금 올라오는 시기까지 기다리는 것이 투자금과 기간 부분에서 더 좋다고 생각합니다. 

겨울 : 매매 빠지거나 보함, 전세 상승

=> 투자하기 가장 좋다고 생각합니다. 갭차이도 가장 줄어든다고 생각하고 매매는 전세가 아래로 떨어지지 않습니다. 전세가 상승함에 따라 매매가도 함께 상승하게 될 것이고 봄시기(전세, 매매 상승)가 올 것 이기 떄문에 들어가기 아주 적합하다고 생각합니다.

< 싸게 샀을 경우와 비싸게 샀을 경우 >

싸게 산 경우

-수익이 나기 쉽고 매도하기도 수월

-적은 투자금이기 때문에 상대적으로 가벼운 마음으로 보유 가능

=> 이는 수익으로 이어진다.

비싸게 산 경우

-내가 산 가격보다 올라와야하는데 상대적으로 오랜기간 기다려야 한다.

-또한 역전세 리스크가 있고 이를 방어하지 못한다면 큰 손실이 발생한다.

< 3강 - 실전 프로세스 >

부동산 큰 흐름 : 임장 > 매수 > 전세 > 운영(보유,관리) > 매도

임장

-임장시엔 우선 지역을 먼저 설정하는데 집주변 또는 직장 주변이 좋습니다.( 둔산동, 관평동?)

< 임장 전 사전조사 >

1. 임장지 위치를 파악

 - 주변에 어떤지역이 붙어있고 전국에서 어디에 위치하는지 파악합니다.

2. 지역보고서와 수익률 보고서 참고

-입지평가한 요소와 해당 지역에 대한 자료를 참고한다면 실제로 볼 때 더 이해하기 좋다.

3. 가치파악( 입지분석 )

-인구, 직장, 교통, 환경, 학군, 공급(리스트)를 파악하고 간다면 정말 피부로 느끼는게 다르더라.

4. 인구이동, 향후 공급물량

-리스크를 판단하는 부분인 것 같다.(호갱노노 참고)

5.시세조사.

< 매물임장 >

부동산과 컨텍하는 부분이 중요. 사장님들이 약속 잘 안잡기도 하고 우호적이지 않은 경우가 대다수이다.

전화임장 > 중개인과 약속 > 매물임장> 매매여부 판단 > 전세놓기

< 전화임장 >

전화임장의 이유는 매물정보를 파악하고 예약하기 위해서 진행한다. 또한 정보를 많이 알고있는 사장님을 고르기 위해 진행한다.

*전화임장은 심리싸움이 좀 들어가야 한다고 생각한다. 서로 자기 이득을 위해 심리전을 거는 느낌이다.

< 주의점 > 

사장님들이 매수자에게는 가격을 높게 부른다.

매도자에겐 매도가를 낮게 부르고

전세의 경우 매수자에게 전세가를 높게 부른다.

다 조심하자.

흔들리지 않기 위해선 내가 시세를 빠싹하게 알고 있어야 한다.

내가 가진 패를 다 보여주지 말고 천천히 접근하자. 

또한 전세를 놓을 땐 빨리 빼는게 가장 중요하다. ( 대부분 토요일에 매물 보러 오시니 토요일을 몇 번 보내느냐가 중요하다. ) 

그리고 투자판단을 함에 있어서 즉답을 내리는 것 보단 충분한 고민을 하고 신중하게 진행하자. 그리고 특약 넣는 것도 중요한데 지금 들어온 매수자가 다음 이사를 가는 날짜는 주인과 상의한다는 특약을 넣는 것이 좋다. 그래야 내가 추후 조율하기 편하다. 

항상 친절하고 정보가 많은 사람을 선택하는 것이 중요하다. 

( 나도 어른들에게 서글서글 잘 할 수 있으니까 감정 상하지 말고 좋게 좋게 풀어나가되 원하는 사항은 확실하게 말하자 )

< 집 보기! >

누수와 하자는 가장 중요하게 체크해야하는 요소이다. 

많이 물어봐도 괜찮으니 자세하고 확실하게 파악하자.

거실=> 바닥을 잘 봐야한다. 장판, 마루 도배나 조명상태 천장상태 파악함.

베란다=> 뷰 확인 하고 확장여부 파악한다. 또한 타일,선반, 수납장의 곰팡이 유무를 파악한다 .방충망도 보면 좋다. 샷시 수리여부도 파악해라.

*거실과 베란다를 중점으로 본다.

< 매수 여부 판단 > 

내가 수리되어있는 물건을 살 것인지 내가 구매 후 수리할 것 인지 비용산정을 잘해야한다.

=> 보통 평당 100만원으로 잡는다.( 샷시 수리 포함 ) 그랫을 경우 어떤 방향이 더 이득인지 잘 파악해야한다.

내 집마련에 있어선 로얄층 로얄동이 중요하다. 내가 살 것이니까! 

근데 투자는 다르다. 투자는 수익률 싸움이기 때문에 이런 부분 보다는 싸게 들어가는 것이 더 좋다. 

*북향, 비선호 타입만 아니고선 다 투자해도 좋다.

단순히 전세입자가 살기 적당하면 ok이다.

< 매수 판단 >

1. 가치가 있나? ( 가장 중요 )

2. 저환수원리 원칙을 지키는 투자인가?

3. 당장 오를 것이 아니라 “현재 가치있고 싼 물건인가”

*가치있는 것을 기반으로 구매한다면 수익이 날 때 까지 믿고 기다려야한다.

< 4강 - 전세와 매도 >

전세는 빨리 빼는게 BEST다.

통상 잔금 전 2개월이 골든타임이다. 근데 상황봐서 계약함과 동시에 전세를 놓아도 좋다. 

가격과 상태 중에선 상태가 우선이다. 주변에 올라온 전세물건의 상태를 보고 그에 맞추면 좋다. 

=> 내 물건이 1등이어야 한다!

전세가 안나간다면 내 물건 가격이 높거나 상태가 다른 곳에 비해 안좋은 것이니 조율에 들어가야한다. 

( 다른번호로 슬쩍 전화해봐서 내 물건이 불리나 확인하는 것도 좋다.)

< 핵심! >

-전세는 타이밍이다! 

-사장님을 너무 믿지 말아라. 내가 CEO이기 떄문에 내가 결정하자.

-전세 비수기 : 7~8월 여름휴가철, 11월 ~ 12월 수능기간!

 전세 성수기 :1,2월, 9,10월이다. 

비수기에 전세놓는 기간 겹친다면 잔금 기간을 뒤로 미룬다던가 조율들어가기.

< 챙겨야 하는 서류 >

1. 중개비 현금 영수증

-없어도 괜찮지만 현금영수증을 첨부하여 필요경비 공제는 꼭받자!

2. 수리비 견적서, 영수증

-샷시, 확장공사, 보일러는 필요경비에 포함된다. 공제받자잉

( 다 때 달라고하면 정말 비싸다. 이렇게 3개 딱 필요경비로 필요한 것만 받자.)

3. 취등록세, 인지대

-법무사 고용 시 발생하는 비용인데 이것도 현금영수증 받자

4. 동기 권리증

-중요한 것. 추후 매도할 때 필요하기 때문에 반드시 잘 보관하자.

<매도기준 4가지>

1. 가치가 있는가?

-수익날 떄 까지 보유한다.

2. 리스크 대비 가능한가? 

3. 다른 집 샀을 때 더 수익나나? => 실력있음 해라. 아님 보유

4. 무릎에 사서 어깨에 판다. => 지방은 상승에 매도해야 잘 나간다.

< 투자공부법 >

다양하게 말씀해주셨는데 그중 저에게 맞는 부분들을 뽑아서 활용합니다.

우선 독강임투인 중에 저는 임장, 투자, 독서, 인맥 오우 다 부족하네요. 일단 독서는 주기적으로 해야겠고 강의는 잘 듣고 있습니다. 앞으로 임장과 투자도 진행할 것이니 인맥부분을 좀 신경써야할 것 같습니다.

*내 자신을 믿고 나에 맞는 속도로 내 자산을 불려나가보자. 목표는 크게 잡고 하루하루를 긍정적으로 열심히 살아보자!!

<너바나님 특별강의>

편안한 마음으로 들었는데 힘들었던 마음에 조금더 힘을 불어넣어 주시는 강의였습니다. 

결과도 중요하지만 그 과정 INPUT또한 중요하다고 하셔서 힘이 되었습니다.

그리고 투자는 파레토라고 하셨습니다. 전체의 80프로는 20프로가 만들어낸다. 요즘 놀고도 싶고 다양한 경험을 해보고싶기도 한데 조금씩이라도 투자공부를 하려고 노력하고 있습니다. 성장하고 있는 것 같아 좋고 남들과 점점 격차를 벌려 나가는 느낌이라 좋습니다. 꾸준히 공부하겠습니다. 

그리고 가장 중요한 점은 감사할 줄아는 긍정적인 마음가짐이라고 하셨습니다. 이 말을 듣고 좀 뜨끔했습니다. 요즘따라 좀 부정적이었고 계속 힘들고 짜증난다는 말을 달고 살았습니다. 앞으로는 좋은 점만 발견하고 긍정적인 생각을 해야겠습니다. 사람은 생각하는데로 행동한다고 합니다. 

< 내가 이 강의를 수강하게 된 이유 >

사실 남들보다 조금 일찍 월부에 입문하게 된 것도 맞고 돈을 벌고 싶고 부자가 되고싶다는 욕망이 큰 것도 맞습니다. 왜 그런가.. 생각을 해보니 옛날에 좋지 않은 아파트에서 가족들과 함께 살아고 그 속에서 부모님이 힘들어하셨던 모습을 옆에서 보니 나라도 부자가 되어 부모님을 편안하고 행복하게 해드려야겠다는 생각이 컸던 것 같습니다. 돈 때문에 사우시는 모습을 많이 봤기 떄문에 자유를 드려야겠다고 생각했고 동생과 저에게 양보하신다고 본인이 마음껏 누리지 못하셨던 것 같습니다. 제가 성공해서 부모님께 베풀어 드리고싶습니다.

< 전체 강의를 듣고 느낀점 >

우선 생각보다 부동산 시장이 디테일하면서도 이해하면 할수록 조금씩 이해해나가는 제 모습이 뿌듯했습니다. 그리고 첫 조모임이었는데 정말 좋았습니다. 내가 성장하기 위해선 내가 가장 부족한 위치에 놓여야 한다고 하는데 이번 조모임은 정말 좋았습니다. 정말 열심히 하시는 분들이 많다는 것을 꺠달았고 동기부여와 용기를 받아 나도 열심히 해나가야겠다는 생각을 했습니다. 그리고 모르거나 궁금한 부분들을 여쭈어 보았을 때 잘 답변해주셔서 많은 도움이 되었습니다. 마지막 강의 부분에서 실전에 관련된 내용들을 알려주셨는데 솔직히 직접 해보지않으니 머릿속에 잘들어오지 않았습니다. 그래서 오히려 더 기대되었습니다. 나도 빨리 실전으로 투자해보고 싶다는 욕망이 올라왔던 것 같습니다.