✅아파트명 : 대전 둔산동 크로바아파트 / 1992년 건축, 1632세대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서구 종사자 수 : 약 18만 5천 ~1９만명
서구 직장 등급 : B 등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
유성구 대덕연구 개발 특구 : 직선거리 4.12km, 자차 15분
대전 청사 : 직선거리 1.2km, 자차 5분
대전 시청 : 도보 16분, 자차 3분
==> 대부분 자차 20분 이내로 직장 출퇴근 가능한 위치임. 특히 대전시청이 가장 가가까움( 도보 16분 자차 3분 ) 큰 메리트라고 생각함
교통 등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
대전 삼천중 = 92%( 특목고 진학률 : 6.9% )
대전 문정중 = 91%( 특목고 진학률 : 5.5% )
대전 탄방중 = 85%( 특목고 진학률 : 5.5% )
==> 학업성취도도 높고 특목고 진학률도 높기 때문에 상위권 학생들이 많이 분포해 있을 것이라고 생각.
-학원가
바로 옆에 197개의 학원 밀집 구역이 존재함 (이정도 규모는 서울 TOP 5안에 든다)
외부에서 학군에 관심있는 학부모들은 충분히 수요를 끌고 올 수 있을거라 생각.
==> 등급 : A ( 성취도 평균내면 89프로지만 주변 학원가가 압도적이기 때문에 A로 산정 )
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
이마트 대전 터미널점 – 1.3km
갤러리아 백화점 – 1.3km
롯데 백화점 – 1.3km
1km 안쪽으 아니지만 거의 근접해서 대형마트 1곳과 백화점 2곳이 들어서있다.( 중간 중간 작은 마트들 - 하나로마트 다수 분포 )
또한 주변에 샘머리 공원, 남선공원, 유등천이 있어서 다양한 환경을 즐기기 좋다고 생각한다.
===> 환경 S등급
5. 공급
대전 서구 인구수 : 463,601명
적정수요 : 463,601 x 0.005 = 2318명
1년 2,318세대, 3년 6,954세대
< 3년간 입주량 >
2027 : 3,461
2028 : 336
2029 : 951
3년 합계 : 4,748
1년 평균 :1,582세대
적정수요 대비 0.682배
==> 공급 A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
저평가 X
입지와 주변 환경을 이용할 수 있는 시설이 너무 좋다고 생각한다. 하지만 현재 전고점 가격과 대비하여 큰 차이가 나지 않기 때문에 아직 저평가되었다고 보기엔 어려운 것 같다.
환금성 O
- 1,632세대로 300세대 이상이기도 하고 둔산동에서 가장 입지좋은 아파트. 또한 나- 홀로 아파트도 아님
- 또한 추후 3년간 공급량 적기 때문에 수요 충분할 것이고 저층 탑층만 피하면 좋을 - 것 같다.
수익률 (너무 어려워서 저희 조장님꺼 최대한 이해하면서 참고해봤습니다ㅎㅎ)
크로바 아파트 이전 사이클
=> 전저점 : 2013년 11월 매매가( 2억 7천 ), 전세가( 2억 6천 ) 해당 시기가 투자금 가장 적음(1,000만원)
=> 전고점 : 2021.11월 매매거 12.5억
==> 전고점까지 8년 걸렸고 매매가는 9.8억 올랐다. 전저점 대비 매매가는 4.6배 상승하고 투자금 대비 수익률은 9800% 라고 볼 수 있다.
년 평균 수익률은 1,225%..? 계산이 맞는지 모르겠지만 일단 해보겠습니다.
조건 : 이번 전저점에서 전고점 가는 시기는 저번 사이클과 동일하다고 계산하고 매매가 상승비율은 절반으로 계산한다.
=> 이번 전저점은 2024년이기 때문에 다음 전고점 시기는 8년을 더한 2032년으로 예상
=> 가장 낮은 가격인 9.85억을 전저점 매매가로 설정. 9.85억 X 2.3배( 4.6배 상승분 절반 ) = 약 22.6억!
==> 2032년에 크로바의 전고점 22.6억으로 예상됨!
<전고점 투자 시 수익>
2021년 투자 시(22년으로 계산)=> 투자금 6.2억 현재 손실 -16%
2032년 까지 보유 시 => 수익금 ( 22.6-12.5 ) = 10.1억
==> 최종 수익률 : 10년 투자 시 (10.1억 / 6.2억) * 10 = 연평균 수익률 약 16%!
<전저점 투자 시 수익>
2024년 투자 시 => 투자금 4.8억, 현재 34% 수익!
2032년 까지 보유 시 => 8년 보유, 수익금( 22.6-9.85 ) = 12.75억
==> 최종 수익률 : 8년 투자 시 ( 12.75억 / 4.8억 ) * 8 = 연평균 수익률 약 33 %!
전고점이든 전저점이든 장기투자 했을 경우 가격 상승으로 인한 매매차익을 볼 수 있을 것 같다.
원- 전세가 상승률을 파악하여 계산한다.
크로바 아파트의 전세가 상승률은 15년동안 2.4억 ~ 5억 9천으로 3.5억 상승함
연 평균 대략 2300만원 정도 상승함
2032년 전세가는 약 7.2로 예상
전고점 구매 시 12.5억에서 7.2억으로 5.3억 떨어질 수 있고
전저점 투자 시 9.85억에서 7.2억으로 2.65억 떨어질 수 있다.
호갱노노에서 보면 평균 전세가율은 63프로이다.
2032년에 전세가 7.2억으로 보았을 때 당시 매매가 예상으론 11.4억 예상
=> 전고점 투자 시 12.5억에서 11.4억으로 1.1억 손실이고
전저점 투자 시 9.85억에서 11.4억으로1.55억 이득이 가능하다.
현재 가격은 매매가 11.5억이다. 32년도를 봤을 때도 원금보존 가능한 수준이라고 판단.
리스크
-공급분야에서 보았을 때 추후 3년간 적정수요 대비 공급량이 적정 수준이었다. 그렇기 때문에 역전세 리스크가 크게 발생할 것 같지 않다고 생각함.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않는다. 사실 갖고 있는 종잣돈도 많이 부족하지만 내가 들어가기엔 장기투자로 보아야하는 면이 있는 것 같다. 또한 해당 금액이라면 수도권이나 다른 곳들을 살펴볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서를 작성하는 것이 어려워서 조원 분들의 내용을 보면서 많이 참고하였습니다. 치밀한 계산을 진행하면서 근거있는 조건들로 의견을 적는 것이 쉽지않다는 것을 깨달았습니다. 수익률 부분과 원금보존 부분이 어려웠는데 다음 기회엔 조금 더 수월하게 진행할 수 있도록 해보겠습니다.
