*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 크로바아파트 (대전 서구 대장아파트)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서구 종사자 수 : 198272
서구 직장 등급 : B (대전 내 1위 유성구 204522/37275, 2위 서구 198272/49273.)
→ 서구 내 시청, 구청, 검찰청, 법원 등 주요 업무단지가 아파트와 근접해 있음.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
대전이라 작성 필요 없음.
→ 유성의 연구단지와의 거리가 대전 법원, 시청, 구청, 검찰청 등 주요 업무지구 도보권 가능, 대덕 연구단지와의 거리도 차량으로 10분 정도로 근접해 있음.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 탄방중학교, 학업성취도 84.6%(특목고21), C등급
→ 최근접지에 학원이 181개로 확인됨.
→ 크로바아파트 학생들이 배정되는 한밭초에서 배정되는 중학교는 세 곳인 듯 한데(제미나이 자료^^;;) 둔산동 삼천중(학업성취도 91.8%-특목고24) 문정중(학업성취도 90.6%-특목고21)로 학업성취도, 특목고 진학률을 봤을 때 다른 학교와 비교가 많이 된다. 실제 이 아파트는 학군 때문에 구축이라도 비싼 가격을 가지고 있다. S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아백화점, 세이브존, 이마트, A등급
→ 카카오 맵에는 어색하게 나온 것 같다.(1km 내 크로바 쇼핑센터 하나)
1.3km 정도로 확대해서 기록해 봤습니다. 그러면 롯데백화점까지 해서 S인가 싶은데… 1km 넘어가니 살포시 A
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 구 3년입주 합계 : 5806세대 (26년 2009세대 + 27년 3461세대 + 28년 336세대)
→
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서구 인구수 : 464,359(서구청 홈페이지 통계메뉴 2026.6.) 앗! 루트가 있었다!>_<
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :2,321.795→2,322
(1년 : 2,322세대 / 3년 : 9,699세대) → 인구수와 세대수는 다른 거 같은데…^^;;; 모르는 것이 있나 보다.
3) 3년 입주량 합계 : 5,806세대 (26년 2,009세대 + 27년 3461세대 + 28년 336세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,806세대÷3년 = 연평균 1,935세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,935÷2,322 =0.83배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정 수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을 수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
→ 최근 84타입이 14억, 13억5천에 나와있다. 11억 2억 5천은 지난 3월에 매매된 가격임.(호갱노노)
현재 시세: 크로바 단지 33평 현재 매매 13.5억, 전세 6.09억
5년 내 고점 매입시: 21년 11월 매매 12.5억 전세 4.2억 → 12%
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 9.9억 전세 5.9억 → 88%
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
유성으로 임장을 가서 없습니다!>_<
예전 내마기 때 서구 둔산동 갔었는데, 주변 상권, 학원가가 잘 구축되어 있었습니다. 학원도 영역별로 세분화 되어 있고, 학생들, 젊은 분들이 많은 역동적인 거리였습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
현재 매물이 14억(1층), 13억 5천(8층, 전세 낌) 이렇게 두 개 나와 있는 걸로 봐서는 시세가 더 높아진 것 같습니다. 절대적 저평가는 불가하고, 상대적 저평가를 살펴보아야 합니다. 같은 가격대의 단지들을 살펴보고 투자금을 비교해 보고 싶은데 앞마당이 없어서 현재는 불가합니다. 투자금 5억 4천 정도면 서울권 투자가 더 낫지 않을까 싶습니다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1~3층, 탑층 아니면 됨. 외각 나홀로 아파트 아님, 1600세대, 평수 작지 않음, 끊임없는 전세 수요 있으니 환금성은 좋습니다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 서울도 봄에서 여름으로 넘어가는 시기인 듯 한데, 지방은 그 이후에 영향을 받는다고 했으니 지금 사도 수익은 날 것 같습니다. (이런 생각이 옳은지는 잘 모르겠습니다.) 다만 전고점이 넘은 시점의 투자라 수익률이 수도권의 다른 저평가 아파트들 보다 낮을 것 같습니다.
4) 원금보존: 학군지로서 입지 독점성이 있고, 3년 내 적정 수요대비 공급량이 적어 원금보존이 가능하다고 생각합니다.
5) 리스크 대비: 현재 전세가율이 높지 않아 역전세의 위험은 적어보입니다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않겠다. 투자 초보인 나는 아직 모르는 영역이 많아서 ‘지방이라면’ 절대적 저평가인 단지를 매수하고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 있어야 비교평가가 되겠다는 생각이 들어 앞마당의 절실함을 깨달은 보고서였다. 배워가며 작성하며 재미있게 진행하다가 저평가에서 막히고, 부린이인 내가 미래를 예측해가며(상승장일 것이다.) 보고서를 쓰고 있다는 사실에 부끄러웠다. 실준반 가서 많이 배우고 제대로 된 보고서를 써보고 싶다. 목표 수익률의 기준을 잡아 투자해야 하는데 아직 그 기준도 내겐 모호하다는 것을 느낀다. 더 열심히 공부하자! 아자!
