관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
● 지방 대부분의 지역들이 전세가가 차오르고 있는 시장
- 전세가율이 오르고 가격도 저렴해서 같은 돈으로 더 좋은 단지를 살 수 있는 시장
- “정말 오랜만에 우리밖에 안남았다” 시장에서 전세물건이 줄어들고 가수요도 많이 붙지 않은 상황
- 하지만, 그렇다고 해서 전세가를 높게 받아주고 있지는 않다.
- why? : 역전세 시기 싼 전세가에 들어간 세입자가 갱신권을 써서 전세가 더없다! + 지방은 공급물량도 적은상황
● 지방투자 우선순위
- 공급물량과 함께 선호도도 봐야한다
● 의미없는 앞마당은 없다.
- 모든 앞마당에서의 경험은 내안에 쌓이고 실력이 된다.
● 지방아파트와 수도권 아파트의 특징
- 지방아파트 상승장때 선호도 좋은아파트 수익률 좋음. 단 하락장때, 많이 떨어질수도 있다. (미들리스크 미들리턴)
- 수도권아파트 살수 있는 아파트는 선호도 아쉬워 상승장까지 오래기다림 단, 가격많이 안떨어짐 (로우리스크 미들리턴)
● 지방아파트에서도 가치성장 투자가능
- 가격 저렴, 전세가 안빠지는시기올때
- 지방아파트에서는 가격이 저렴한게 아닌, 가치대비 가격저렴한걸 봐야한다.
● 투자 의사결정 3단계 순서 꼭 맞춰서
- 저평가 → 투자금 → 리스크
투자금 부터 보면, 저평가가 되어있는 것을 놓치거나 꼬일수 있다. 꼭 순서에 맞춰서 결정한다.
싼지 보고, 투자금안에 들어오는지 보고, 리스크를 본다.
● 리스크대비는 곧 생존이다.
- 부자가 될것인가 부자로 남을것인가 (돈의심리학)
부자가 되는 방법에는 백만가지가 있고 그 방법을 다룬 책도 많다. 그러나 부자로 남는 방법은 하나뿐이다.
겸손함과 리스크에대한 편집증이 어느정도 합쳐져야 한다.
금전적 성공을 한단어로 요약한다면 나는 생존이라고 말하겠다.
● 세입자의 갱신권 사용에 대응하는 방법 순서
- (1) 부사님의 도움을 받아 세입자에게 매도
- (2) 세입자 설득하여 공실만들고(이사비) 매도
- (3) 그냥 갱신해주고 세안고 좀 저렴하게 매도
● 지방투자 매도의 기준
- 수익률 100% 이거나, 갈아탈집 포토폴리오 유의미한 개선일 때 매도
- 급등하여 조정대상지역으로 지정되더라도 100% 먹으면 매도 고려 (욕심부리지말자)
※ 느낀점
- 지방투자는 수도권투자에 비해 환금성 리스크가 있기 때문에, 잘 보고 좋은 것을 매수해야 한다.
2. 매수 이후 전세입자 새로 받는과정이나 갱신권에 대해 대응하는 방법에 대해 디테일하게 배울수 있었고, 마침! 세입자를 새로받아야하는데 나에게 필요한 내용이었다.
3. 지방투자에 대해 공급물량에만 집중하는 잘못된 오해를 가지고 있었는데, 선호도도 함께 봐야하는구나 알게되었다.
4. 부자가 되는것도 중요하지만 오래오래 살아남는것도 중요하다! 한번의 홈런보다 여러번의 안타! 조금 벌더라도 잃지않는 선택을 하자.
