[돈독모]대한민국 부동산의 역사[물고기자리31]

✅ 도서 제목

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

P.204 '제2의 강남은 없다'고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어잘 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선,3호선,7호선,9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빡빡하게 연결하고 있다.

강남이 비싼 이유는 집 자체가 아니라, 대체하기 어려운 입지의 희소성 때문

강의에서 항상 강조하는 내용이다…

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

p.12-13

첫번째 사이클은 이른바 ‘강남 개발 붐’ 으로, 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세가 촉발 되었다. 유례를 찾기 힘든 강력한 저금리 환경을 계기로  상승세가 촉발 되었다. 유례를 찾기 힘든 강력한 상승세는 베트남 붐의 위세가 약화되는 가운데 양도세 폭탄을 맞으며 파국을 맞았다.두번째 싸이클은 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 사람들이 “믿을 것은 부동산뿐” 이라는 생각을 확고하게 가지며 시작되었다. 그러나 1979년 이란 혁명 이후 시작된 불황,특히 미국연방제도의 공격적인 금리인상으로 신흥국 외채 위기가 발생하면서 긴 침체에 빠져들었다.세번째 싸이클은 1984년부터 1998년까지 지속된 장기 사이클로,1991년이 실질적인 장점이었다.참고로 물가를 감안한 전국 주택 가격은 2022년이 되어서야 이 수준에 도달한다. 일본 주택 시장이 1991년 이후 30년동안 불황을 겪는 것만 알려져 있는데,한국도 그에 못지않은 폭락을 겪은 셈이다.네 번째 사이클은 1999년부터 2013년까지 이어졌는데, 서울 강남 지역은 2008년, 그 외 지녁은 2011년이 가격의 고점이었다.고 노무현 대통령이 7개의 가격 주도 상승 지역을 지목했던 ‘버블 세븐’ 장세로,2기 신도시의 입주와 세계 금융 위기를 겪으면서 하락세로 전환되어 이른바 하우스 푸어 시대를 경험했다.다섯 번째 사이클은 2014년부터 2022까지 지속 되었다.2013년 박근혜 정부가 강력한 공급 축소 정책을 발표한 데 이어,전세 자금 대출이 크게 증가하며 강력한 갭 투자 장세가 발생했다.그러다 2021년 하반기부터 금리가 인상된 것은 물론 전세 대출 규제가 시작되고,2022년 초 우크라이나 전쟁에 이어 9월 레고랜드사태까지 가세하며 폭랑장에 들어가고 말았다.여섯번째 사이클은 2023년 초부터 유례없는 경기 양극화와 함께 시작되었다. 전국 매매 가격 지수는 아직 2022년 초의 고점을 회복하지 못했지만,서울의 핵심 지역 부동산 가격이 이미역사적인 고점을 갱신하는 중이니,새로운 상클의 시작으로 보는게 적절한 것 같다. 2022년의 역시적인 부동산 폭락을 딛고 어떻게 상승세로 돌아섰는지 살펴보는 것만으로 미래를 보는 눈을 얻게 되리라 생각된다.

지금의 미국과 이란의 갈등이 하루 아침에 생긴 문제가 아니었구나…언제까지 전쟁을 하겠어 빨리 끝나겠지라고 막연하게 생각했는데 오랫동안 이어온 갈등인 만큼 예상보다 길어질 수도 있겠구나…라는 생각이 다시 들었다.

단순히 현재만 보는게 아니라 그 배경과 역사까지 함께 공부하며 시장을 바라보는 습관가지기!

요즘 느끼는 거지만 너무 단순하게 생각하며 살아왔다 ㅎㅎ 스스로 질문할걸 찾고 생각에 깊이 채우기!!

P.19 

부동산 시장의 역사를 다루기 앞서,조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. 그는 전남 강진에서 18년간 귀양살이하면서 <목민심서> 같은 귀중한 서적을 통해 혁신을 주장했지만,한양으로 돈과 사람이 모여드는 것을 당연하게 여겼다. 그는 자식들에게 보내는 편지에서 몰락한 가문의 사정때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다. 정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만,임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라 생각된다. 특히 19세기에 접어들면서 이른바 경화사족,즉 한양에 사는 세도 가문들이 벼슬을 독점하며 정보와 연줄의 중요성이 커진 것도 큰 영향을 미쳤다. 

한양에서 10리 밖을 떠나지 말아라….놀랍다 놀라워…어떻게 아셨을까 서울 집중현상이 지금에만 해당하는 거라고 생각했는데 ….

P.32

조선후기,경제와 사회 전반에 대단히 큰 변화가 출현했다. 모내기가 시작되면서 토지 생산성이 향상된 데다, 정부가 개간과 개척을 장려하는 과정에서 토지 소유권이 상당 부분 강화되었기 때문이다. 이 결과 17세기 말부터 조선 사회는 강력한 경제 성장을 이룰 수 있었다. 소빙하기 충격이 마무리된 후 인구가 늘어나고, 상품 시장이 성정하며, 화폐 경제가 활성화 된것이 이를 입증한다.경제성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다.한국 사람들이 이토록'서울'을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.

P. 46식민지 시대 우리경제는 큰 변화를 맞이했다. 일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 자주 계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회 전반의 불평등이 심해진것이다.특히 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고,이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 물론 서울 주택의 상당 부분을 일본인이 소유한 것은 분명란 사실이었지만, 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작했다. 이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다.

P. 61 농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 한국경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성할 수있었다.가족주의의 지배에서 벗어나 재산권을 행사하며 독립적인 의사결정을 내리는 사람들이 증가하면서,교육수준의 향상과 민주적인 사회로서의 출발점을 만들었기 때문이다.강력한 인플레 영향으로 실질적인 토지 가격은 오르지 못했지만,전쟁의 상처가 치유되고 포용적 성장이 시작되는 순간,강력한 가격 상승이 시작되는 것은 시간 문제였다고 볼 수있다.

P74-75

그러나 현재의 강남 지역에 대규모 주택단지가 건설될 것이라고 본 사람은 많지 않았다. 서울 도심의 남동쪽은 사람이 살기 힘든 곳이었기 때문이다.가령 잠실 지구는 폭우가 내릴때마다 수몰되는 곳이었고, 강남 대치동 쪽박산 일대나 양재천과 탄천 사이의 대치동 구마을 그리고 대모산과 양재천 사이의 개포동 구 마을 같은 곳이 그나마 사람이 살만하다.이 지역을 제외한 평지는 툭하면 수몰되는 쓸모없는 땅이었고,이러한 자연환경은 지금도 다르지 않다. 서울에 큰비가 내릴때마다 강남역이 물바다가 된것을 기억 힐 필요가 있다.한마디로 강남3구는 풍수지리적으로 가장 나쁜 지역이라 할 수있다.

P.81 

1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 드 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다.첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고,두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다.1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터 서울 주변부 중심으로 강력한 가격 상승이 출현한 것이 이를 방증한다.따라서 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다.전 국민의 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는흔들리지 않는 기반에 올라서게 된다.앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장의 사이클의 마지막이 항상 ‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판을 만들어졌다는 면에서,1960년대 주택붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.

P.98

1960년대 말 부터 시작해 1979년에 끝난 두번째 사이클은 두가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산의 사이클을 결정 짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다.

P.174

주택시장의 변화를 파악하는데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시 경제 지표지만, 종부 정책도 매우 중요한 정책을 미친다.

p.233

두 번째 이상 징후는 인플레 위험이 커지며, 시장 금리가 상승한것이었다.앞에서 이야기했듯,주택의 내재 가치는 사용가치(=전세)와 성장 잠재력(=갭)으로 구분되기에,금리 상승은 이중적인 영향을 미친다.시장의 이자율이 상승하면 임대료의 상승 압력을 높이기에 주택의 사용가치를 높이는 면이 있다.왜냐하면 시장 이자율의 상승은 곧 전세의 매력을 높여 전세보증금의 압력을 높일 것이기 때문이다.반면 시장 금리의 상승은 잠재력(=갭)에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다.금리가 높아지면 주택 보유에 따른 기회 비용이 높아지는 데다, 대출 이자 부담이 커지면서 매수세가 약화 될 수있기 때문이다.특히 갭이 확대된 시기에는 금리 인상의 악영향이 훨씬 더 크게 나타 날 수있음을 잊지 말아야한다.

✅ 나에게 적용할 점

대한민국 부동산의 역사책은….부동산 책인가 역사책인 것인가.…(너무 어렵다…ㅠㅠ)

나에겐 읽기 어려운 책이라 챕터 끝마다 있는 요약 및 교훈을 다 필사해보려 했지만 그것도 어려웠다. 

그래도 한국 경제의 흐름 속에서 부동산 가격이 어떻게 변해왔는지 전체적인 맥락은 어느정도 이해 할 수있었다…(진짜니?!…ㅎㅎㅎ)

인상 깊었던거는 정부가 금리 인상과 인하, 주택 공급 확대, 신도시 건설 등 다양한 정책을 통해 부동산 가격의 급등과 급락을 막기 위해 끊임없이 노력해 왔다는 점이었다. 하지만 시장은 정부의 의도대로만 움직이지 않았고, 예상하지 못한 변수들이 더해지며 역사적으로 비슷한 상황이 반복되어 왔다는 것을 느꼈다. 지금까지도 말이다….

이런한 상황 속에서 나는 월부라는 환경에서 꾸준히 독강임투하며 실력을 쌓아야겠다고 또 다짐해본다.