월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 마곡중앙하이츠
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 1994년
- 세대수: 930세대
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 58분 (5호선 개화산역 / 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 53분 (5호선 개화산역 / 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 35분 (5호선 개화산역 / 환승 없음)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 30분
학군
- 중학교 학업성취도: 삼정중학교 82.7%
- 학원가 유무 : X(신방화역 학원가 도보 15분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 방화초 도보 5분 / 삼정중 도보 25분, 방화중 도보 15분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터, 방화 건설물폐기장, 장례식장
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백화점 김포공항점, 롯데마트 김포공항점
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 19평형
- 현재 호가: 6억 8천 ~ 7억 5천
- 최근 실거래가: (26.07) 5억 9500
- 전고 가격: 6억 9350
- 전저 가격: 4억 2000
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 2억 7700 → 5억 9500 (약 3억 1800 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 모르겠다
- 이 아파트를 매수할 것인가요? 모르겠다
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 서울시 관악구
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
예산 내 지역 중 자차로 출퇴근하기 편한 지역에서 인기있는 단지를 입지분석해보았다. 생각보다 교통은 나쁘지 않은 편이나 환경이 좋지 않아 고민되는 곳이다. 출퇴근을 좀 포기하더라도 더 나은 지역이 있는지 알아봐야 겠다.
+) 강서구와 비슷하거나 좀 더 좋은 급지들은 예산을 조금 늘린다 해도 평수를 포기해야하고, 좀 낮은 급지들은 환경을 포기해야할 것 같다. 그렇다고 경기도 광명이나 부천 쪽을 보자니 애매한 것 같고. 단지임장을 나가봐야 확실하게 기준선이 잡힐 것 같다. 8월부터는 단지임장을 하루에 여러군데 둘러봐야겠다. 매물임장이 아니니 가능할 것도 같다. 4강을 듣고 좀 더 구체적으로 계획을 세워봐야겠다.
