월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 구로구, 구로두산위브
- 위치 : 구로구 구로동
- 연식: 2006
- 세대수 : 660세대
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
*내집마련 중급반에서는 해당 지역의 위상과 입지를 알기 위해 구 단위로 작성합니다.
*구가 없는 곳일 경우 시 단위로 작성합니다.
1. 위치
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.
*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.
- 강남까지 직선거리 : 12km
- 한강까지 직선거리 : 4.3km
2. 교통
*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.
- 강남역까지 소요시간: 28분(0회)
- 시청역까지 소요시간: 22분(0회)
- 여의도역까지 소요시간: 14분(1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차42분
3. 학군
*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다.
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다.
- 중학교 학업성취도: 신도림중(89.9%), 오남중(82.4%), 구일중(81.1%)
학원가 유무 : X (목동 학원가 가까움)
4. 환경
* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요.
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요.
- 유해시설 여부: 서울남부교도소/구치소, 구로 차량기지
- 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 고려대 구로병원, 백화점 X, 마트 4
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)
*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.
*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.
*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다.
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
남구로역 근처 구로두산은 단지 임장때 환경이 너무 별로여서(그늘진 단지와 엄청난 주차난이 예상되는 주차 환경) 매매가 -20% 된다면 좀 심적으로 힘들 것 같고, 두산위브는 단지가 깨끗하고 주차 걱정은 없어 보여서 매매가 -20% 되어도 버틸수는 있을 것 같다.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
위치적으로는 구로동 남구로역 근처가 좋아보이나 임장을 갔을 때 환경적인 측면에서는 개봉동이 환경이 훨씬 좋았다. 개봉동은 예산을 넘어가서 그 대안으로 고척동을 봤는데, 환경적으로는 남구로보다 나아보인다. 근데 교통 측면에서는 남구로가 좋아보여서 고민이다. 그래서 가장 가치 있는 아파트라는 확신이 아직은 들지 않는다.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
가격적으로 개봉동에서 급매가 나오면 매수할 것 같은데 그게 아니라면 남구로랑 고척 중에서는 아직 고민이 된다. 교통이냐 환경이냐. 실거주를 해야하기 때문에 중국인 상점이 많고 낙후된 남구로를 교통만 보고 들어가기엔 망설이게 되고 고척동은 환경은 나쁘지 않은데 역과의 거리가 좀 있다.
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요?
강서구 방화동과 비교해보려고 한다. 근데 방화동쪽은 소형평수가 많아서 또 고민이 된다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
단지분석하는 단계에서는 남구로역 근처에 있는 구로두산이나 구로두산위브로 가야겠다는 마음이 강했는데 직접 임장을 다녀와보니 그 마음이 상당히 약해졌다. 환경이 실거주를 2년 이상 하기엔 안좋아보였다. 유동인구는 많으나 중국인 상점이 많고 낙후된 빌라촌이 근처에 둘러져 있고(재개발 예정이라고는 한다) 도보로 다닐 때 저녁 늦게 안전하게 다닐 수 있을까? 라는 의문이 든다. 개봉동은 확실히 환경이 좋은만큼 가격에 그 가치가 반영되어 있었고, 그 중간인 고척동은 가격도 중간, 환경도 중간, 교통도 중간이다. 교통을 보고 남구로로 가느냐 환경을 좀 더 고려해서 고척동으로 가느냐. 생각할수록 개봉동은 예산을 벗어나서 아쉽다. 좀 더 일찍 내집마련을 준비했다면 갈 수 있었을 지도 모르는데. 구로동 중심으로 임장을 갔었는데 이번주에는 고척동으로 임장을 다녀와야 겠다. 그러면 좀 더 방향을 잡을 수 있을 것 같다. 시간이 되면 강서구 방화동도 같이 가봐야겠다.
