[내집마련 기초반 63기 40조 똑부린이] 내집마련 보고서 PART 2. 단지분석

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 장자마을금호베스트빌1단지아파트

• 위치: 경기 구리시 장자대로 38 (장자호수공원역 1번 출구에서 468m)
• 연식: 2001. 8.

• 세대수: 704세대

   

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 45분 (8호선 - 2호선)

  

• 시청역까지 소요시간: 57분 (8호선 - 2호선)

  

• 여의도역까지 소요시간: 1시간 1분 (8호선 - 9호선)

  

• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 부부 모두 자차로 15분내외

학군

• 중학교 학업성취도: 85%

  

• 학원가 유무 : 유

  

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간:  장자초등학교(도보 2분) / 장자중학교(도보 2분)
   

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 구리시 자원회수시설 1

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백화점 1, 롯데마트 그랑그로서리1, 한양대 구리병원 1, 구리농수산물시장1

   

3) 가격 분석

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가: 1층 8억8천 ~ 로얄동 로얄층 11억까지 (동일 평수)
• 최근 실거래가: (26. 07) 9억 5,583
• 전고 가격: 8억
• 전저 가격: 6억 3천(-21.25%)

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3억 6,700 → 9억 5,583 (5억 8,883상승)

  

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다(예산이 안되기 때문…)]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X(예산이 안됨)/모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  장자호수공원역 3번, 4번 출구 근처 구축 아파트 단지
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

이 아파트 단지는 첫 단지임장을 갔을때 가장 첫인상이 좋았고, 살고 싶었던 아파트였다.
예산이 초과되는 아파트지만,  아파트 전체가 24평임에도 불구하고 주변 24평 아파트보다 왜 더 비싼지 알고 싶어서 내집마련보고서를 쓰게 되었다. (객관적인 툴로 분석하고 싶었기 때문)

결론적으로 구리시에서 가장 학군이 좋은 중학교를 가지고 있는 점(학군)과, 초등학교 중학교의 거리가 도보 2분이라는 점. 가까운 거리에 학원가가 있다는 것. 

강남으로 1시간 이내에 도착할 수 있는 8호선 장자호수공원역과 가깝다는 점(교통)

산책지로 좋은 장자호수공원과도 가깝고 아파트로 가는 길이 넓고 밝아서 균질성이 좋다. (환경)

또한, 로얄동(107동) 로얄층에서는 한강과 롯데타워가 보이는 뷰이며(호가도 1억이상 차이남), 주변 구축에 비해서는 연식이 오래되지않고 계단식이라는 점이 가격이 왜 높은지 이해가 되는 지점이었다.

다음 내집마련보고서는 우리의 예산에서 가장 근접하게 도전해볼 수 있는 곳을 분석해보아야겠다.