*지방 광역시 지역분석시
-학군 직장 환경을 모두 갖춘 곳 찾아보기
-구별, 시별 인구이동 꼭 살펴보기
(유출유입이 중요하기보단, 서로 영향을 주고받는 구의 공급물량 확인을 위해)
*부산진구: 신축만 투자범위
-개금롯데캐슬, 가야롯데캐슬골드아너는 입지 별로인 것 같지만 그동네 단지선호도 및 수요 탄탄해 비쌈. 부산진구는 보이는 부분으로 설명 안되는게 있음.
-부산진구도 신축84 투자금 1~1.5억임. 투자금 1억이내를 원하면 59타입도 살펴보기!
*북구: 현재는 화명만 투자범위
*사상구: 사상역 역세권 인근만 투자범위
*사하구: 하단당리 생활권만 투자범위
*부산투자전략3요소: 연식+환경+학군
1순위: 입지좋은신축- 해수동연(남)
2순위: 입지덜좋은 신축-해수동연(남)진
3순위: 입지좋은 구축-해수동연(남)
-입지+학군+가수요(재건축/리모델링)
-싼가격+적은투자금일때만 접근하기
4순위: 그외-투자후보로 고려하지않음
*투자할 때 헷갈리는 TOP4
1) 동래학군지구축(사직쌍용예가)vs나홀로신축(동래sk)
-> 너무 외곽(기장,진구 이하) 아니면 신축을 우선
신축 쾌적함과 관리효율>구축상권편의+학군
1-2) 상위생활권구축(사직쌍용예가,06) vs 중위생활권신축(포레나부산초읍,20)
-> 둘다 돈을 벌거지만 지방은 평생 가져가는게 아니므로 강사는 연식 좋은것 투자할듯
2) 상급지약점단지(해운대언덕)
ex) 동래동일스위트(언덕,비균질), 해운대더샵센텀크린(언덕,비균질)
-> 공급이없어 전세가가 매매가를 밀어올리는 대세상승장같은 특정시기에만 오름. 상승장에만 매도 용이.
3) 최저가 벽뷰(옹벽 막힌뷰 저층) 괜찮나?
ex) 포레나부산초읍: 덜 벌지라도 팔리는 매물 골라라
-> 4억vs4.3억이라도 4.3억 환금성 좋은 매물 선택
4) 잔금 길게해서 전세가높게 받아도돼요?
ex) 시민공원삼정그린코아더베스트(4.6/4.2)
-> 투자자들이 들어오면 전세가가 일시적으로 낮아져 예상투자금보다 높아질 수 있음. 투자금을 확정짓는게 더 중요하므로 전세 빨리 빼는게 좋음.
*정리
-입지와 가격이 왜곡되어 있으므로 ‘해수동남연진’ 안에서 투자해도 충분한 시기다.
-해수동남연: 연식좋은 아파트부터 우선순위, 비싸다면 선호구축까지 투자범위넣기(단, 수영구남구는 전세세팅 및 이후 대단지 공급 주의)
-입지약한 부산진구는 연식 좋은 아파트위주 접근
-선호신축을 선행지표로 상승시그널 확인
-> 선호구축,중간신축 투자범위 들어오는지 확인하기!
-> 선호신축(롯데캐슬더클래식), 선호구축(사직쌍용예가), 중간신축(동래삼정그린코아포레스트-동래3차sk뷰-동래동일스위트 순으로 흐름 움직임)
-중간선호 신축은 매매가격 무리하게 깎이지 않는시장, 전세가 욕심버리고 빠르게 뺄 것!(속도가 중요!!)
-지방에서는 지역 내 선호요소를 갖추고, 아파트가 모여있어 균질한 곳이 좋은게 맞다.
하지만 지방 아파트 중 간혹 압도적인 상품성으로 자신의 약점을 보완하는 단지가 있다.
ex) 부산진구 가야롯데캐슬골드아너 vs 센텀kcc
-압도적인 상품성이란? : 브역대신평초,조경,고급화커뮤니티,특화설계(커튼월룩,문주)
-반대로 약점이있어 거주선호도가 떨어지는단지: 비선호,유흥기피,생활권단절,구축택지
*나에게 적용할 점
부산은 공부해본 적이 거의 없는 곳인데다 너무 넓은 지역이라 접근이 어려웠는데 재이리님의 엄청난 강의력 덕분에 정말 부산이 앞마당이 된 듯 했다. 대전, 대구는 전세가가 너무 낮아 수요 대비 괜찮은 아파트의 투자금이 너무 커 투자할 곳을 찾아보면서도 마땅히 눈에 들어오는 곳이 없었다. 하지만 부산은 수요가 큰 도시인데 비해 적은 투자금으로 접근 가능하면서 리스크가 낮아보이는 물건들이 눈에 들어와 당장이라도 부산으로 달려가고 싶은 마음이 들었다. 처음 부산지역 강의를 들은터라 좀더 공부가 필요해 보이지만 지금 투자하고 싶은 단지들을 계속 시세트래킹하며 살펴봐야겠다.
그리고 수도권 투자는 땅의 가치가 압도적이기 때문에 좀더 가치가 명확하게 보였는데 지방은 땅의 가치가 압도적이지 않고 다양한 변수들을 함께 고려해야 하기에 투자할 때 헷갈리는 부분들이 많았다. 재이리 님께서 이런 부분들은 명확히 정리해주셔서 내가 현재 임장하고 있는 대전 지역에 적용해보면 좋을 것 같다.
