■ 임보 작성 방법
임보를 작성하다가 중단되었다..
3강을 실강을 듣고 왔더니 끊겨서 그런지 2강을 듣기도 쉽지 않다..
강의에서 설명해 주시는 것과 같이 아직 난 ‘왜 이렇게 다 확인해야 하는 것인지’라는 생각이 남아있다.
한두번 임보를 정리해 보면 달라질 것 같은데 아직 쉽지 않다!
■ 종사자 수의 중요성
kosis 사업체현황 을 통해 종사자 수와 사업체 수를 확인하고 호갱 노노를 통해 직장의 질(소득 등)을 확인하여 입지 관련 보고서를 작성한다.
사업자 현황 확인 결과 강남이 168만명, 여의도 62만명의 종사자 수가 있었고, 그 떄문에 계속 강의에서 강남과의 거리를 설명하는 것이라고 설명하였다.
사업자 현황이 30명만 이상일 경우 주변 시, 도 에서 인구가 유입되며, 이러한 인구 유입으로 인한 인구 쏠림, 가격 상승이 일어난다는 내용이다.
또한 강서구와 성북구를 비교하였을때, 종사자 수와 연봉에 따른 차이가 많았고 그에 따른 현재 가격 상승률을 확인할 수 있었다.
이 강의로 인해 인구 유입에 따른 입지 분석 방법에 대하여는 처음 생각해 보게 되었다.
■ 공급 물량 확인
3년간 공급물량을 확인하는 방법은 ‘부동산 지인’ 수요/입지 확인
그해 공급 물량을 확인할 수 있다.
과잉 공급이 연속으로 누적되는지 확인이 필요하며 투자 과정에서 리스크를 확인해야한다는 내용이었다.
이 부분은 실제로 공급 지역이 어디있는지도 확인이 필요할 것 같은 생각이 들었다.
해당 사이트에 지역별 아파트와 날짜도 검색할 수 있었다. 너무 좋은 정보였다.
2019 ~ 2020년 경기도 의왕시 사례 분석을 해주셨는데, 정말 전세가 하락 그래프로 확인이 되었다.
■ 호재, 미래의 입지
재개발, 지하철 연장 등 정보를 알고 있더라도 내 예상대로 가격이 상승하지 않는 경우를 많이 보았었다.
이건 아마 제대로 내가 몰랐기 때문 아닐까..
호재의 종류에는 일자리 증가, 산업 단지와 기업유치 / 지하철 등 교통 개선 / 뉴타운, 신도시, 재건축 재개발 환경 개선이 있다. 이정도는 뭐 다 아는 이야기 일 것 같다.
여기서 지역내 입지를 바꿀 수 있는 호재 확인, 실제로 진행되는 호재(착공 등 richgo 분석) 구분 이 방법에 대한 내용의 설명이 진행되었다.
이부분은 솔직히 찾아보는 것 외 특별히 방법이 있다고 보기는 어려웠던 것 같다.
■ 시세분석
나도 시세 작성하는 표를 보고 정리를 하다가 모든게 중단되었었다.
강의를 먼저 들었어야 했는데 !! 나 같이 앞마당이 0 ~ 2개인 사람은 투자가능한 법정동 1개만 작성하라고 알려주셨다.
이런 .. 엑셀로 인해 일주일 이상 하기 싫어져서 중단되었었는데.. 진짜 듣고 따라서 만들걸.. 바보였다.
300세대 이상의 59&84m2를 조사하는 것이며, 연식, 세대수, 평형, 전용면적, 계/복, 방, 화 / 매매가, 전세가, 매-전가율, 전고점, 전저점, 최대하락률, 상승장, 하락률 이렇게 작성해야한다.
네이버 부동산에서 300세대 이상, 사용승인일(지방은 20년 이내), 동일매물, 가격순을 지정하여 1 ~ 3, 탑층 제외 가장 낮은 매매 가격을 입력한다. (세낀 메물은 전세가가 낮춰져 있으므로 제외)
전세가는 최고 실서래가와 호가 중에 낮은 것을 입력한다.
물건이 없다면 3개월간 실거래 가격, KB시세 또는 부동산에 전화로 물어보기 이런 방법으로 가격을 확인한다.
