지방투자 실전반 4강 후기 (feat. 코쓰모쓰🪷윤이나✨) [지투실 29기 가ㅊ1찾아 ㅎ6께하조 금룡이🐉]

Name: 지방투자 실전반 4강 후기 (feat. 코쓰모쓰🪷윤이나✨) [지투실 29기 가ㅊ1찾아 ㅎ6께하조 금룡이🐉]
Item: 지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
Rating: 5
Author: 금룡이

26.07.28

지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강

매물 임장

(feat. 코쓰모쓰)

[매물입장 준비]

이번 매물임장에서는 디벨롭 해볼것들을 생각해보고 시작해보자
- 오늘은 OO은 꼭 보고 오자.
  - 처음에는 보수/수리가 필요한것 (욕실 타일크렉, 싱크대 상태, 바닥 상태, 세탁실 곰팡이/누수)
  - 익숙해지면 거주민의 생활수준, 옷방, 장식장에 비치된 사치품들, 골프채
  - 학군지라면, 자녀들의 학업수준 (상장, 공부방 구성 등)

[매임]

단지 선정의 중요성
- 예약부터가 투자다
  - 예약되는 단지가 아니라, 꼭 비교해야 하는 단지를 매입해야 한다.

매물 임장시 확인해야할 것
- 선호도 (부동산) : 동별/타입별/단지별
  - > 부동산에서는 지도 앞으로, (사장님 오늘 뭐 볼 거예요?)
  - 선호요소는 네이버부동산에 어필이 되어 있다
    - 선호동 / 타입별 매수가 차이/전세가 차이
  - 비선호요소는 가격에서 표시가 난다 (호가/실거래가)
- 가격 결정 (상태) : 옵션/하자/수리
- 협상의시작 (상황) : 이사 날짜, 매도 사유
- 하나 남기기 (정리) : 매물정리

상황 파악(질문)
- 매도인 거주
  - 가실곳은 구하셨어요?
  - 이사는 언제가 편하세요?
- 임차인 거주
  - 이사날짜는 부사님통해서
  - (임차인에게 직접) 살면서 불편한 점은 없으셨나요?
매물정리
- 데크/항/학교/옵션
- 매물정리시 기억 꿀팁 -> 거주자 모습 기록
결정 후 협상
- 가격협상 뿐만 아니라, 조건협상도 협상이다
- (현금)전세대기자 어디서 찾을까
  - 해당단지 매물 있는 부동산에 동/호수를 밝히지 않고 모두 전화해보자
  - (장부) 단지에 계약만기 돌아오는 세입자분 없나요?

앞마당 관리

(feat. 윤이나)

앞마당 관리가 필요한 이유
- 씨앗을 심고 투자라는 열매를 맺기까지
  - 씨앗을 심고 (임보/앞마당 만들기 1~3개) 해온 것
  - 인내를 가지고 돌본다 (만든 앞마당 돌보기, 4개 이상) 안하고 있는 것
  - 수확한다 (투자 수익 실현)
- 대표단지 시세트래킹 -> 원페이지 정리 -> 투자우선지역 3곳 전수조사
시세트레킹의 본질
- 기본(3-3-3) 심화(9-9-9)
- 매매저평가 확인 / 전세가 흐름파악 -> 좋은 결정
- 선호도 최상위 생활권 1개 -> 단지 상/중/하 = 총 3개 씩
  - 내 투자금에 맞는 단지 3개를 보는것아 아니라
  - 지역 시세 흐름을 리딩하는 대표단지 3개 (적게 오래~)
    - 상 : 생활권 내 대장단지
    - 중 : 전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지
    - 하 : 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지
  - 비슷한게 많은데 대표단지 선정은?
    - 직전 상승장 고점이 있고, 그 고점이 더 높은 단지 (3년이내 초신축 단지 X)
    - 300세대 이상인 단지 (거래량이 많은 단지)
    - 대형평형이 포함된 단지 우선 (사람들이 이전부터 가치가 높다고 보는 단지)
    - 그리고 정답은 없다. (선호도 '하'의 경우는 너~무 가치가 떨어지는 단지는 제외하자)
  - 하루 3분 매일 매일 (일어나자마자 하자)
  - 기록할 것 3가지 : 매매/전세/전고대비 하락률 (기본파일 활용)

원페이지 정리

원페이지 정리의 중요성 => 현 시장상황을 반영해주는 요점정리
시세트레킹 단지
매물적체량 (매매/전세)
부동산 분위기 (기사)
공급단지 목록 (위치/세대수/시기)
시장 종합판단 (종합결론, 모의투자 결정)

결론

[전수 조사]

투자단지 추리기
- 내 자산상황/투자금 확인
  - 종자돈(저축액 + 현금화 가능한 예산)
    - 무주택 = 투자금
    - 유주택(매도시) = 지금 매도시 나올수 있는 금액 + 투자금 (2년 미만일 경우에는 세금까지 계산 해보자)
    - 유주택(보유시) = 보유 시, 전세상승분 + 투자금
  - 연간 저축 금액
  - 대출(잔금) 가능 금액
- 앞마당 내에서, 내가 뽑은 투자우선 지역3곳에서
  - 매매가 잔금범위를 만족하면서)
- 투자금+5천만원 범위의 모든 매물을 조사한다.

나의 자산 현황
- 물건을 보유하고 있다면, 월별 플랜을 적어보자 // 공급과 역전세 상황을 대비할 수 있다.
- 지역내 저평가 단지찾기[가로로 비교]를 통해 저평가 단지를 찾는다. (매임단지 선정하던 순서랑 같다)

고민되는 매물 비교
- 광역시라고 꼭 우선되는 것은 아니다. 지역의 상황도 봐야한다.
- 단지가치 + 원페이지 확인 = 투자단지 우선 순위 (원페이지의 중요성 추가!!)

투자전 최종 체크리스트
- 실제로 나가는 전세가 확인했는가
  (목표 매수가는 정하고 접근한건가.. 윤이나tip/최근 3개월 이내, 최저가2등 정도가 적당)
- 매도자에게 더 깎을 여지는 없는가
  - 저평가
  - 환금성 (지방에서는 특히 중요하다) 세대수/평형/동층향
  - 수
  - 원
  - 리