[간절한망고] 서울시 은평구 미성아파트 내집마련 보고서

과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 내집마련 보고서 

월급쟁이부자들 내집마련 중급반

내집마련 보고서 

PART1. 입지분석 (1주차) 

1) 구, 단지명:  은평구, 미성아파트

• 위치 : 서울 은평구 불광동
• 연식: 88년 (38년식) 

• 세대수 : 1,340세대

  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성) 

*내집마련 중급반에서는 해당 지역의 위상과 입지를 알기 위해 구 단위로 작성합니다.

*구가 없는 곳일 경우 시 단위로 작성합니다. 

1. 위치 
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.

*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.

• 강남까지 직선거리 : 15.9km (강남역)
• 한강까지 직선거리 : 13km (반포한강공원 기준)

2. 교통 

*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.  

• 강남역까지 소요시간:  52분 (2호선 교대역 / 1번 환승)
• 시청역까지 소요시간:  36분 (1호선 종로3가역 / 1번 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 46분 (5호선 공덕역 / 1번 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 55분 (신분당선 신사역 / 1번 환승), 배우자 40분 (버스) or 30분(GTX)

3. 학군  

*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다. 
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다. 

• 중학교 학업성취도: 불광중 75%

• 학원가 유무 : 갈현동

   

4. 환경 

* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요. 
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요. 

• 유해시설 여부: 없음.
• 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 0, 마트 2개(이마트, 농협), 병원 3개(세브란스, 강북삼성, 은평)

 PART2. 단지 비교평가 (2주차)

3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)

*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.

*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.

*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다. 

 PART3. 결론 (3주차)

4) 내집마련 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능 ]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요?  

 5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

매물을 트래킹 할수록 실거래가 체결되는 것을 보고 조급해졌다 분명히 조급해지 말라고 했는데 마음대로 잘 안됬다. 서대문구, 은평구 분위기임장과 보고서에 작성힌 단지를 중심으로 단지임장과 매물임장도 다녀왔다. 

• 서대문구(홍제한양, 무악청구, 삼성래미안) 

  무악재역 주변의 단지들을 임장했다. 생각보다 더 조용한 동네지만 통일로라는 도로때문에 출퇴근시간 때는 꾀나 복잡힐거 같다. 큼마트나 주요 상권은 주변지역을 좀 더 이용해야할 거 같다. 대신 안산초가 가까이 있어서 그건 좋은거 같아. 홍제한양과 무악청구는 생각보다 더 역세권이어서 좋았지만 무악청구는 2차 3차는 세대수가 적어서 가려면 세대수가 많은 1치를 가는게 좋을거 같다고 느꼈다 삼성래미안은 언덕이 매우 심해서 출퇴근이 버거운 내자신이 보였다. 홍제한양은 안에 큰 유치원이 있다는 것이 매우 인상적이었고, 구축인거에 비해 관리가 매우 잘 되어보였다. 호갱노노에서 언덕이 있다고 했는데 생각보다 언덕이 평지같아서 단지임장의 힘을느꼈다. 그렇게 눈여겨보던 홍제한양이 가격이 껑충 뛰었다 슬프지만 가격 트래킹을 멈췄다. 무악청구2,3차는 예산내가 되지만 세대수가 각각 90세대, 200여세대로 너무 적어서 환금성을 생각히면 이게 맞나 싶었다. 세대수가 많은 무악청구1차는 당연히 예산초과라 쳐다도 안봤다. 

• 은평구(불광미성)

  은평구에 대한 편견이 있었다. 사실 지금도 완전히 지워지지는 않았디. 주변 생활권자체는 좋아보였지만 학군조사 할 때 느낀 것은 아이가 커 갈때는 다른곳으로 갈아타기를 시도해야힐 거 같다. 3호선과 6호선 더블역세권은 강점인거 같다. 그리고 역세권인 불광미성이파트를 단지임장 했다. 오 생각보다 더더 낡았다. 동간간격은 넓었고, 옛닐아파트라서 그런지 부모님께서 알려주셨던 연탄재를 버리는 기둥같이 생긴 통로가 있었다.(너무 낡은게 인상깊어서 추측이다) 그리고 큰평수더라도 복도식인점과 지하주차장이 있어서 주차공간은 여유러웠던 점이 의외였다. 재건축추진이 호재인 단지이지만 너무 먼이야기 라서 너무 중점은 두지 않으려고 한다. 그래도 대단지라서 매물이 많아서 수리, 수리안된 매물 등등을 많이 봐야겠다. 

   

  >> 이렇게 하는게 맞나 모르겠다..