안녕하세요 준삭스입니다.
2026년 8월 세제개편안이 나왔습니다.
개편안을 보면서 정말 복잡하다 느꼈고,
헷갈릴만한 내용들이 많이 있다고 생각이 들었습니다.
앞으로 내집마련 또는 투자를 해야 하는데
보유세가 어느정도로 나오는지에 따라
투자 의사결정도 달라질거라 생각이 들었고,
간단히 볼 수 있는 장표를 만들어
계산해보면 좋겠다 생각이 들었습니다.
계산 방법
부동산계산기 사이트에서
2026년 세제개편안 선반영을 했고,
2028년 기준으로 계산했습니다.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B8
또한 모든 주택은 조정대상지역으로 했으며,
(최대 보유세를 계산하기 위해)
공정시장가액비율 또한 반영하여 계산했습니다.
케이스 1. 1세대 1주택 거주/비거주
거주
- 종부세 구간 : 14억
- 공제금액 : 14억
비거주
- 종부세 구간 : 14억
- 공제금액 : 9억
1세대 1주택인 경우에는 종부세 구간은 같지만
거주/비거주에 따라 공제 금액에서 차이가 발생해
금액 차이가 발생했습니다.
공시지가는 매매가*70%정도로
정확한 금액은 공시가격알리미 또는 네이버 부동산에서
조회하실 수 있습니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/main/main.do#
케이스2. 2주택(다주택) 거주/비거주
2주택(다주택): 거주1 비거주1 or 비거주 2
- 종부세 구간 : 9억
- 공제금액 : 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)
이 부분이 매우 헷갈릴 수 있는데요!
예시로 들어보겠습니다.
케이스 1: 비거주 1주택(5억) + 실거주 1주택(10억)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 거주주택 공시가격 | 10억원 |
| 주택 공시가격 합계액 | 5억원 + 10억원 = 15억원 |
| 거주주택 비중 | 10 ÷ 15 = 66.7% |
기본공제금액 = 4억 + (5억 × 10/15) = 4억 + 3.33억 = 약 7.33억원
→ 실거주 주택 비중이 높아서, 다주택자 기본값(4억)보다 꽤 높은 공제를 받습니다.
케이스 2: 비거주 2주택 (각 5억, 합 10억)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 거주주택 공시가격 | 0원 (거주 주택 없음) |
| 주택 공시가격 합계액 | 10억원 |
| 거주주택 비중 | 0 ÷ 10 = 0% |
기본공제금액 = 4억 + (5억 × 0/10) = 4억 + 0 = 4억원
→ 거주 주택이 전혀 없으므로, 최저 기본값인 4억원만 적용됩니다.
따라서 다주택을 할 때는 거주 1주택을 하는 것이
보유세를 덜 내는 관점에서 더 유리하다는 것입니다.
아래 표는 서울 33평 평균 공시지가 12억
24평 평균 공시지가 9억을 토대로 계산한 내용입니다.
평형을 나눈 이유는 현재 거주하고 있는 평형을
바로 대입해서 계산해볼 수 있기 때문입니다.
이렇게 여러 케이스를 고려해서 계산해봤는데요!
가장 정확한 건 직접 부동산 계산기에서
실제 보유, 매수 예정인 단지의 공시지가를 대입해
계산을 해보는 것이고, 이 장표는
어느정도 가늠을 하기 위해 만든 것임을 참고하시기 바랍니다.
보유세 계산 추가 안내사항
1. 3주택 이상은요?
개편안에는 주택수에 따른 종부세가 달라지는 것이 아닌
주택가액 합산으로 변경이 됐습니다.
여기서 중요한 건 공정시장가액비율만 잘 조정하시면 되고
3주택 이상이더라도 공시지가 합으로 계산하기 때문에
위의 장표에 맞는 공시지가를 대입하면 비슷한 금액을
찾으실 수 있습니다.
공정시장가액비율 | '27년 | '28년 이후 |
|---|---|---|
| ①3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자* | 70% | 80% |
| ②(①외) | 70% | 70% |
2. 1세대 1주택 종부세 세액공제
연령에 따라, 보유 기간에 따라 공제가 달라졌지만
28년부터는 거주공제만 적용이 됩니다.
또한 공제 금액 한도도 600만원까지 줄어들어
고가 주택에 대한 종부세가 늘어나는 것을 볼 수 있습니다.
| 보유/거주기간 | ①보유공제 | ②거주공제 |
|---|---|---|
| 5~10년 | 10% | 20% |
| 10~15년 | 20% | 40% |
| 15년 이상 | 25% | 50% |
계산을 해보며 정말 복잡하다고 느껴졌고,
다주택을 유지하려면 큰 부담이 생길 수 있겠다고
생각이 들었습니다.
하지만 버틸 수 있는 체력과
자산에 대한 확신을 가지고 있다면
충분히 대응 가능하다고 판단이 들었습니다.
이 글을 보시고 이해가 가지 않는 부분이 있거나
궁금한 사항이 있다면 댓글 남겨주세요 ㅎㅎ!
감사합니다.
