경기 부천시 위클리 브리핑(9월 1주차) - "가격 네고가 조금은 될 줄 알았는데, 하나도 안된다고 해서 고민입니다"

안녕하세요. 구해줘내집에서 경기 부천시를 맡고 있는 중개파트너 김성중입니다.

이번 주 요약

① 부천시 주간 아파트 매매가격 변동률이 8월 24일 +0.46%에서 8월 31일 +0.20%로 내려왔습니다. 같은 날 광명시는 +0.60%였습니다.

② 원미구에서 8월에 신고된 아파트 매매는 355건입니다. 1년 전 같은 달 167건의 두 배를 넘었고, 그 355건의 중위값은 5억 3,000만원이었습니다.

③ 주목 단지인 반달극동 전용 84.91㎡는 같은 평형인데도 층에 따라 1억원 가까이 값이 갈립니다. 2026년 7월 4건의 평균이 5억 7,950만원이고, 8월과 9월에는 신고가 없습니다.

KB부동산 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2026.9.7. 조회

이번 주 부천시 분위기

이번 주에 제가 가장 많이 들은 말씀은 가격 협상이 되지 않는다는 이야기였습니다. 부천은 인접 지역보다 덜 올랐다는 말이 계속 나오는데, 값을 조금만 조정해 달라는 요청은 통하지 않습니다.

"부천 10평대 투자 물건을 보고 있는데
가격 네고가 조금은 될 줄 알았는데,
하나도 안된다고 해서 고민입니다.
소액으로 다른 투자처가 없는지
살펴 보고 있어요"
- 부천 투자 문의 고객

소액으로 투자처를 찾고 계신 분의 말씀이에요. 그런데 같은 상황을 더 무겁게 받는 쪽은 이 지역에서 살 집을 찾는 분들이에요. 그 이유는 두 가지예요.

"세입자가 들어있는 집들의 경우
세입자들이 집을 보여주는 것에
협조적이지 않은 집들이 많아서
거래가 어렵습니다.
다른 비규제 지역들에 비해
가격이 덜 올랐다는 인식 때문에
투자자들의 문의가 지속적으로 있습니다."
- 부천 부동산 사장님

두 말씀을 보면, 이 지역에서 살 집을 찾으시는 분들이 왜 협상에서 밀리는지가 보입니다. 매도하시는 쪽에는 값을 깎지 않아도 사겠다는 문의가 들어옵니다. 그러니 값을 내릴 이유가 줄어듭니다.

게다가 세입자가 있는 집은 내부를 보는 일부터 어렵습니다. 직접 들어가 살 집을 찾는 분들에게는 확인할 수 있는 물건 자체가 줄어든 셈입니다.

예산은 이미 정해져 있는데 조정 여지는 없고, 볼 수 있는 집도 줄어드는 구간이에요. 시간을 내서 나가도 실제로 들어가 본 집이 한두 곳뿐이면, 다음 주말을 다시 잡는 일이 점점 부담스러워지죠.

이번 주 거래 흐름

현장에서 느낀 것이 숫자로도 확인되는지 8월분을 열어 봤어요.

상승폭은 한 주 만에 절반 아래로 내려왔습니다. 8월 24일 +0.46%였던 부천시가 8월 31일에는 +0.20%였고, 원미구도 +0.71%에서 +0.37%로 낮아졌습니다. 그래도 세 개 구 가운데 0.3%를 넘긴 곳은 원미구뿐이었습니다.

KB부동산 주간 아파트 매매가격지수 증감률 · 전주 대비 · 2026.9.7. 조회. 한국부동산원 통계로도 방향이 같습니다(부천포커스 2026.9.5.).

같은 날 기준으로 인접 지역을 나란히 두면 광명시 +0.60%, 군포시 +0.46%, 부천시 +0.20%입니다. 

거래량은 구별로 갈립니다. 8월에 신고된 아파트 매매는 원미구 355건, 소사구 168건, 오정구 26건입니다. 원미구는 1년 전 같은 달 167건에서 두 배를 넘겼고, 그 거래의 85%가 중동 190건과 상동 114건에 몰려 있었습니다.

8월에 원미구에서 거래된 값의 중위값은 5억 3,000만원이었습니다. 10억원을 넘긴 거래가 25건이나 있었는데도 중위값이 그 자리라면, 거래된 집의 절반은 그 아래였다는 뜻입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 9월 7일에 조회했습니다. 실거래 신고 기한이 계약일로부터 30일이어서 8월 거래는 앞으로 더 채워질 수 있습니다.

이번 주 주목 단지 — 반달극동 전용 84.91㎡

이번 주에 오래 들여다본 단지는 상동의 반달마을 극동신라(반달극동) 전용 84.91㎡입니다. 1994년 5월에 입주한 1,390세대 단지이고, 이 평형만 416세대여서 방금 본 원미구 중위값과 견주기에 적당해요.

국토교통부 실거래가에서 2026년 9월 7일에 조회했습니다. 평균 5억 7,950만원은 7월에 신고된 4건의 평균이며, 9월 평균이 아닙니다.

2021년 연중 최고가는 7억 1,500만원이었습니다. 7월 최고 실거래 5억 9,800만원과는 1억 1,700만원 차이가 납니다.

국토교통부 실거래가에서 2026년 9월 7일에 조회한 최근 12개월 24건입니다. 이 가운데 2025년 11월과 12월에 각각 한 건씩 신고된 12층 6억 9,000만원과, 2026년 3월에 세 건이 신고된 10층 5억 5,800만원은 층과 금액이 똑같이 반복돼 있어서 중복 신고인지 확인하지 못했고, 최고가나 월평균 계산에 쓰지 않았습니다.

이 그래프에서는 점이 위아래로 얼마나 벌어져 있는지를 보시면 됩니다. 2026년 2월에는 1층이 4억 5,900만원, 3월에는 10층이 5억 5,800만원으로 9,900만원 벌어졌고, 7월에도 19층과 23층의 차이가 5,000만원이었습니다. 「반달극동 84㎡가 5억 후반」이라는 한 문장으로 예산을 세우면, 실제 매물 앞에서 계산이 맞지 않습니다.

전용 84㎡를 찾으시는 분들은 대부분 아이 방이 필요한 3~4인 실수요 가구예요. 예산을 5,000만원 단위로 늘릴 여유가 많지 않은데 같은 평형 안에서 그만큼이 벌어지니, 층과 향과 수리 상태를 따로 세워 놓고 값을 비교해야 해요.

교통은 하나만 정확히 알고 계시면 됩니다. 이 단지는 상동에 있는데, 가장 가까운 역은 1호선 송내역으로 약 406m 거리입니다. 동 이름 때문에 7호선 상동역 역세권으로 알고 오시는 분들이 계시는데, 상동역까지는 직선으로 약 1.7km입니다. 7호선으로 출퇴근하실 계획이라면 이 단지는 후보에서 내려놓으시는 편이 낫습니다.

대신 학교는 가깝습니다. 부인중학교가 약 150m, 부인초등학교가 약 196m, 상동고등학교가 약 459m 거리여서 초등학교부터 고등학교까지 걸어서 다닐 수 있습니다. 세대당 주차는 0.62대이고, 소형 평형이 단지의 44.0%를 차지합니다.

제가 확인한 매물의 호가는 지금 5억 6,000만원에서 6억 9,000만원 사이입니다. 저층과 세입자가 있는 물건을 뺀 범위이고, 상단은 7월 최고 실거래보다 9,200만원 높습니다. 다만 이 호가는 매도하시는 분이 부르는 값입니다. 제가 현장에서 확인한 것이고, 아직 계약과 신고로 이어지지 않은 단계입니다.

이번 주 부천시 이슈 두 가지

첫째, 전용 84㎡ 분양가가 16억원을 넘긴 단지가 나왔습니다. 상동역롯데캐슬시그니처 전용 84㎡의 최고 분양가는 16억 3,800만원으로 정해졌습니다. 이 금액은 분양가입니다. 실거래가가 아닙니다.

청약 결과는 조금 다른 이야기를 합니다. 1순위 1,536가구 모집에 2,576명이 접수해 평균 경쟁률이 1.68대 1에 머물렀고, 일부 주택형은 미달이 났습니다. 분양가는 공급하는 쪽이 정해서 내놓는 값이어서, 구축 아파트의 값을 가늠하는 기준으로 그대로 쓰기는 어렵습니다. (아시아타임즈 2026.8.30.)

둘째, 1기 중동신도시 재건축 선도지구는 반달마을A와 은하마을입니다. 부천시가 2024년 11월 27일에 지정한 두 곳은 합쳐서 5,957세대이고, 노후계획도시 특별법에 따라 정비사업을 먼저 추진하도록 정한 구역입니다.

여기서 이름 때문에 오독이 생기기 쉽습니다. 선도지구인 반달마을A는 삼익·동아·선경·건영 4개 단지이고, 오늘 본 반달극동(극동신라)은 이 목록에 없습니다. 같은 「반달마을」이라는 이름을 쓰지만 다른 단지입니다. 정비사업은 지정된 뒤에도 남은 단계가 여럿이어서 일정이 확정된 것도 아닙니다. (부천신문 · 아시아타임즈 2026.8.30.)

마무리

부천시에서 내집마련을 준비하시는 분들은 관심 있는 단지 시세 흐름을 살펴보시는 것도 도움이 됩니다. 어느 단지의 어느 평형이 궁금하신지 댓글로 남겨 주시면, 다음 주 브리핑에서 확인해 담겠습니다.

내 상황과 예산에 딱 맞는 내집마련, 구해줘내집에서 함께 찾아드릴게요.
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