[아파트 가치 분석과 비교 평가의 모든 것]
내 집 마련을 위해 필요한 것.
가치판단 -입지(직장 교통 환경 학군 호재)
비교평가(지역, 단지, 매물, 임장)
실전 능력(현장 임장)
세제 개편안.
취득세 -살 때
보유세 -보유할 때(비거주자, 다주택자 증세, 실거주자+공시12~14억 감세)
재산세 -지방세
종부세 -국세
양도세 -팔 때
" 그 동안은, 별 생각 없이 정부에서 요구하는 대로 세금을 납부했지만,
최소한 내 자산에 대한 세금은 스스로 계산 할 줄 알고 미리 대비할 수 있어야 한다는 것을
배웠으므로 실행해 보자. "
공시지가 | 총액 | 기본공제 | 공제 후 | 공정시장가비율 | 종부세율 | 재산세 | |
금천구 | 6.2억 | 9.7억 | 9억 | 0.7억 | 70% | 1.00% | 49만원 |
구리시 | 3.5억 |
세금 개편으로 인하여 증세가 된다고 하여 감정적으로 움직이지 말자.
세금이 늘어난 금액보다 자산이 늘어나는 금액이 훨씬 크다.
가장 큰 문제는 자산이 없는 것이지 세금을 내는 것이 아니다
아파트 입지
입지에 따른 생활권 별 특성을 이해하고,
그에 따라 내 집 마련에 적용하는 것이 중요하다.
입지가 좋을수록 교통의 중요성이 떨어지지만,
입지가 떨어질수록 교통의 중요성이 더욱 커지게 된다.
현재 내가 보유하고 있는 1,2호기 모두 입지가 아쉬운 지역에 있으므로 상대적으로 교통이 중요시된다.
두 채를 매도 후 갈아타기를 시도할 때에는 3급지 지역이 접근 가능하다.
3급지는 업무 지구와 가까워 출퇴근 하기 좋은 지역이다.
따라서 업무지구까지의 접근성이 중요한 요소일 것으로 생각되므로,
역 접근성이 우수한 단지를 우선하여 선택하자.
아파트 가치
아파트의 가치에는 입지 가치와 상품 가치가 있다.
시간이 지나 연식이 더 될수록 아파트의 가치는 상품 가치는 줄어들고 입지가치 즉 땅의 가치에 수렴하게 된다.
위치는 강남에 가까울수록 그리고 한강에 인접할수록 좋은 가치를 지니게 된다.
그러나 강남에서 똑 같은 거리에 있는 지역이라도
강남에서 접근성에 따라 선호도와 가치가 달라 질 수 있음을 이해하자.
- 교통 -
교통은 3대 업무 지구 접근성이다.
이 때 위치가 강남과 가까운 위치이면서 그 외 업무 지구인 여의도, 도심 업무지구 접근성까지 갖춘 지역일수록 좋다.
- 직장 -
직장은 양(종사자 수)와 질(대기업, 연봉)을 잘 갖춘 곳이 좋다.
종사자 수가 곧 수요를 나타내므로 집 값을 뒷받침하게 된다.
종사자 수인 양과 500인 이상 사업체인 대기업과 높은 연봉을 갖춘 질을 잘 갖춘 곳의 지역을 선택하자.
- 학군 -
안정적으로 장기거주 하고 싶은 실수요를 일으킴.
중요한 것은, 위치와 교통 요소가 기본적으로 뛰어난 곳에 학군이 형성되어야 힘을 발휘 할 수 있다.
위치와 교통이 빠져 있고 학군만 조성된다면 외부 수요를 끌어들이는 힘이 약함
즉, 학군은 다른 입지 요소와 결합되어야 시너지가 날 수 있다.
학군은, 중학교 학업 성취도 평가, 학원가의 양과 질, 초교 학급당 학생 수를 기준으로 한다.
- 환경 -
환경이 좋은 곳의 공통점은 유해시설이 없어야함.
유해시설은 교도소, 열병합 시설, 소각장, 고압철탑 등이다.
그리고 단지가 균질성 있게 큰 생활권을 형성하며 편의 시설이 있는 고시.
아파트 단지 분석.
" 중요한 것은 건물을 보지 말고 사람을 보자.
항상 단지 분석표에 아파트, 그리고 아파트와 역까지의 접근성은 기록했었지만,
정작 중요한 어떠한 사람들이 사는지는 크게 관심을 가지지 않았었다.
실제 실수요자인 거주자들을 놓치지 말자. "
가격 분석 요소
현재 호가 : 현재 매수 가능한 물건이다.
최근실거래가 : 최근 실거래가와 싸다면 싼 가격이다.
전저점 : 전저점 기준 60미만으로 상승한 물건은 비싸지 않다.
내 집 마련에서는,
현재 호가를 기준으로,
최근 실거래가보다 싸면서도 전저검 기준 60%미만으로 상승한 물건을 찾아 보자.
단, 다주택자인 나는, 전세낀 매물은 매수가 불가능하므로,
바로 입주할 수 있는 물건이어야 한다.
사람들이 좋아하는 단지 찾는 법.
해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소를 찾아보자.
시세지도표를 만들어 가격이 높게 형성된 단지들이 몰려 있는 곳을 찾자.
그 안에서 입지 요소를 대입하여 가장 크게 영향을 주는 입지 요소를 확인하자.
해 내는 사람이 되자.
" 내가 살 수 있는 것 중 최선을 사자.
다 만족 시키는 것은 없다.
교통이 다소 불편해 지더라도 좀 더 상급지의 물건의 바라보자.
실행하자. 후기에 적용점 쓰고 과제에 비교평가 장표 세 개 이상 완성하자.
독강임인에 힘쓰자.
독강임인 후 목실감에 기록하자. "
