[월학 여름학기 3전닉스보다 뜨거운 메퍼닉스 우다위] 2026-22 부동산트렌드 2025 후기

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산트렌드 2025 / 김경민외 5인

저자 및 출판사 : 김경민외 5인 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026.8.11~8.17.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N,W파고 #공급절벽 #퍼펙트스톰

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개

:매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다.

이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장

서울부동산은 상승조정재상승 단계로 움직인 N자 반등의 2024년을 보냈다. 

광역시는 바닥을 쳤는지, 정체상황인지, 상승폭이 서울만큼일지에 따라

N파고는 서울만의 현상일 수 있음. 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
수도권 동남부(강남 분당 수지)-강남은 높은 수요로 가격상승 지속되며 이는 분당수지로 영향으로미침 

 : 강남 분당은 누적상승율 키맞추기 한다

수도권 서북부(마포 일산 파주)- 마포 상승은 일산파주로 확산되지 않음. 직장근접성 떨어짐/자족적생활권 형성

수도권 서남부(양천 안양 김포)-양천과 동안구는 동조화 (?!^^) 김포는 추이를 다로 살핌 (안양은 과천 - 서초 아닐까)

수도권 동북부(노원 남양주 의정부)- 하락을 멈추는 안정화상태 (다산-구리-강동으로 이어지는것 같으뎅)

고가 VS 중저가 아파트 상승시차는 존재한다. 상승이 큰만큼 이후 가격격차도 벌어진다. 

고가아파트 권역동조화 현상 - 강남 상승 → 분당상승 등 동질화하여 가격상승을 더 폭팔력있게 만든다

중저가 아파트 비동조화 현상 - 개별 지역특성과 상황에 따라 변동

서울아파트 공급절벽 → 주택가격 상승 → 전월세 가격 상승 → 주거안정성 악화

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

고가 아파트 시장 - 강남구, 서초구

1. 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.
2. 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. (대치동, 반포동)
3. 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
4. 고급 아파트 단지가 많이 있으며, 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 자랑한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져 있다.

중저가 아파트 시장 - 노원구, 도봉구, 성북구

1. 경제적 여유가 상대적으로 적은 가구에게 저렴한 주택 가격이 큰 매력으로 다가온다.
2. 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다.
3. 강남 접근성이 어려워 가격이 정체되고 있다.
4. 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대수요를 자랑한다.
5. 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.

강남 3구(34만 세대, 전체의 19.8%), 노원·도봉·성북(31.1만 세대, 전체의 17.8%)

두 권역을 합치면 대략 40%로 해당 지역이 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다는 것을 시사한다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.
강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
 24년 1~2분기를 기점으로 거래량이 늘고 매매가격이 보합 또는 상승세를 보이고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.
주택 시장의 가격은 강남/서초에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
분양가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
현재도 2010년 이후 최저 수준인데, 향후에는 훨씬 더 적어질 것으로 예상한다.

25.02. 당시 예측 

2026.08.17. 검증

당시 W파고 달성단지의 예시로 잠실엘리트를 들었고

달성가능성 단지에 반포자이와 도곡렉슬, 경자2차 센트라스 등 구별 단지의 예를 들었다. 

반포자이와 도곡렉슬, 센트라스는 이미 달성단지인 엘리트보다 높은 수익으로 더 빠르게 전고를 회복했다. 

달성에 소요가 되어 미달성을 우려했던 단지의 경우 남산타운 25년 안에 전고를 돌파하였고 뒤어어 관드타가 회복함. 

교통이 좋지 않은 DMC 파크뷰자이는 25년 이내 전고회복을 하지 못하였다. 

예측은 예측일 뿐인데, 가치에 맞는 가격을 고려해야할 것 같고, 

권위있는 사람의 말이라 하더라도 꼭 팩트체크와 검증을 하고 넘어가야할 것 같다, 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

강남서초 가격예측

금리 0.25% 인하시 가격은 4% 상승, 0.75% 상승시 8% 상승

노도성 가격예측

금리 0.25% 인하시 가격은 6% 상승, 0.75% 상승시 12% 상승 예측

가격에서 중요한 트렌드
가격상승은 강남에서 시작된다. 

서울 전체 아파트의 경우 장기적 누적상승률은 강남 강북 크게 차이나지 않는다 .

시장참여자가 정부정책보다 빠르게 움직이기 때문에

2024년 중반기에 시작된 부동산 사이클은 장기적이 상승세로 이어질 수 있다. 

 3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 바텀업으로 단지분석과 수익율 분석으로 보았다면 이 책은 탑다운방식으로 보고 있어 이런식으로 부동산 시장을 분석하고 볼 수 있겠구나 하는 생각을 했다. 초반에 주식시장차트분석처럼 장기상승율과 단기상승율 크로스오버시점을 보면서  반등할 것을 예측한 것은 흥미로운 시도였던 것 같아서 부동산을 보는 많은 관점이 있을 수 있다는 것을 알았다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 서울 아파트 가격이 N파고를 넘어 W반등이 일어날 것이라는 것을 데이터분석 측면에서 설명한 점이 흥미로웠고 

이미 월부에서 배운대로 권역별 상승을 주도하는 지역이 먼저 반등하면 옆으로 퍼져나가는 것을 설명하는 과정에서  인접지역이 아닌 곳을 흐름이 넘어간다는 표현은 아무래도 데이터에서 나온 자료만 가지고 분석했기 때문이라 생각했다. 

서울의 수요는 그대로 혹은 늘어나겠지만 공급이 줄어들면서 불안한 심리로 가격이 오를 수 있는 가능성이 있고

누적상승율에 있어서 강남이 먼저 오르지만 이후 키맞추기를 통해 강북도 비슷한 누적율을 보일 수 있다는 것 

고가아파트는 권역동조화 현상으로 동질화하여 더 폭팔력있게 가격이 상승하며, 

중저가 아파트 개별 지역특성과 상황에 따라 고가아파트처럼 동조화 현상이 나타나지 않으므로 가치가 있는데 덜 오른 단지들을 찾아 투자하는 노력이 필요하다는 생각을 했다. 

주요단지들의 W 파고 돌파 시간에대한 예측을 검증했는데, 

대부분은 맞았지만 달성 시기에 있어 서울 부동산 가격의 빠른 흐름을 예측하지 못한 점은 아쉬운 부분인 것 같다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산트렌드 2026 

6. 논의하고 싶은 이야기 

P.72 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.

=> 중저가 지역의 비동조화 현상에 대한 예시로 비슷한 급지는 올랐는데, 해당 단지만 아직 오르지 못해 투자기회를 잡을 수 있는 사례를 찾고 이야기해보면  좋겠습니다.