부동산 세금(종부세) 관련 질문입니다.

안녕하세요 매버릭님~
매매가 기준으로 계산해보신 것 같은데 종부세 계산하실 때 기준이 되는 금액은 공시지가라서 공시지가 기준으로 다시 한 번 검토해 보시면 좋을 것 같습니다~!
공시지가는 공시가격알리미 사이트에서 확인 가능하시고 계산 방법은 아래 나눔글 참고해보시면 도움이 될 같아요:)
https://weolbu.com/s/Pq10vQT7xu

감사합니다😊

안녕하세요 매버릭님, 개편된 종부세 기준으로 얼마나 나올지가 궁금하시군요. 종부세 기준은 공시가격 기준으로 매매가 합이 11억원이라면 공시가는 통상 70% 수준인 약 7~8억 수준일 것으로 예상됩니다. 만약 공시가 기준으로 가격을 넣어주신 것이라면 공시가 11억-4억 공제 과세 표준은 7억에 공정시장가액비율 70%라면 과세표준은 4.9억 과세표준 3억초과~6억 이하 구간은 0.7% 적용되어 약 300만원이 좀 넘을 것 같습니다. (11억 - 4억)*70%*0.7%= 343만원 실제 납부하실 종부세는 누진공제도 감안하면 300만원 좀 넘는 수준이 될 것 같다는 생각이 듭니다. 정확한 공시지가를 확인하고 위 로직으로 계산해보시면 되실 것 같습니다. 참고로 향후 28년 이후 공정시장가액비율이 상향 조정될 수 있으니 향후 대응해나가시면 될 것 같습니다. 답변이 도움 되셨기를 바랍니다😊

안녕하세요 매버릭님. 2026년 세제개편안에 따라 말씀드리면, 우선 다주택자는 기본공제 9억원에서 4억원으로 축소되게 되는데요. 현재 기재해주신 2주택에 대해 매매가가 아닌 공시지가로 계산해보셔야 합니다. 그리고 실거주냐 아니냐도 가격에 영향을 주게 되는데요. 계산식은 다음과 같습니다. 종합부동산세 = (공시가격 - 공제가격) x 공정시장가액비율 x 종부세율 1. 공시가격 = 부동산 알리미 통해 확인 2. 공제가격 = 4억+(5억x 거주주택가액/주택가액합계액) 3. 공정시장가액비율 = 다주택자 기준, 2026년 60%/ 2027년 70% / 2028년 80% 적용 4. 종부세율 = 과세표준에 따라 계산(현행 주택수 기준 -> 주택가액 기준으로 변경) 위에 식을 참고하셔서 계산해 보시면 좋겠습니다.

안녕하세요 매버릭님 :) 1호기 계약 너무 축하드립니다!! 우선 종부세는 공시지가를 기준으로 계산됩니다! 공시지가 기준으로 보유 주택이 종부세에 해당하시는지를 먼저 고려해보시면 좋겠습니다! 종부세는 1세대 1주택인 경우 공시지가 14억(시가 20억) 초과인 경우 과세대상입니다. 그외에는 공시지가 9억원(시가 13억) 초과인 경우 과세대상입니다. 현재 매버릭님은 1세대에 총 3채이므로 9억 기준으로 종부세를 계산하시면 됩니다. 남편 : 단독명의 6억 1채, 공동명의 10억 1채 -> 11억이니 종부세 계산 필요. 11억에서 공제금액 최소 4억을 제외하여 계산하면 대략 343만원으로 보여지는데, 실제 계산을 다시 해보시면 좋겠습니다. 아내 : 공동명의 10억 1채 -> 인당 9억까지 해당되지 않으므로 종부세 해당 없음 다만 개편 발표 이후 국회 통과하고 시행령이 나와야 명확해집니다. 이는 아마 9월말~10월에 확정이 될 것 같으니, 확정되는 상황을 잘 지켜보시면 좋겠습니다. 종부세 계산해보시고 세금 비용보다 편익이 크다면 투자하는 것이 더 유리하다고 판단됩니다! 화이팅입니다!!

안녕하세요 매버릭님! 남편: 단독명의 매매가 6억, 공동명의 매매가 10억 중 5억 아내: 공동명의 매매가 10억 중 5억 종부세는 인별과세로 개인을 기준으로, 매매가가 아닌 공시가를 기준으로 계산됩니다. 따라서 예상 공시가 6억 집은 4억, 10억 집은 7억으로 예상해서 계산해보겠습니다. 남편은 2주택자고 4억+3.5억 총 7.5억임으로 다주택자 과세기준인 공시가 9억 미만이므로 과세대상이 아닙니다. 아내는 1주택자고 3.5억임으로 역시 과세대상이 아닙니다. 써주신 금액을 공시가로 계산해보겠습니다. 남편은 2주택자고 6억+5억 총 11억으로 다주택자 과세기준인 공시가 9억 초과이므로 과세대상입니다. 두 집 모두 비거주이기 때문에 공제금은 4억이고 7억에 대한 세금으을 계산하게 됩니다. 조정지역에 한 채는 있다고 가정하면 27년 공정시장가액비율은 70%이기 때문에 7억*0.7인 4.9억이 과세표준이 됩니다. 과세표준이 4.9억이면 2주택 이하 세율 0.7%에 누진공제 60만원이 적용되어 283만원이 됩니다. 여기에 재산세 중복분을 공제하고 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 더하면 최종금액이 됩니다. 이건 나중에 생각하고 일단 283만원을 기억하시면 될 것 같아요. 그리고 아내분은 1주택자 5억이므로 종부세 과세대상에 해당되지 않습니다. 제가 공부해 본대로 종부세를 계산해봤는데 정확한 건 역시 전문가에게 한번 더 확인해보시길 추천드리겠습니다.

안녕하세요 매버릭님~ 종부세 관련해서 궁금하신 부분이 많으실 것 같습니다 :) 우선 매버릭님께서 말씀해주신 내용을 기준으로 보면 남편분은 단독명의 1채 + 공동명의 지분 1채, 매버릭님은 공동명의 지분 1채를 보유하고 계신 상황으로 이해했습니다. 종부세는 세대 기준으로 주택 수를 합산해서 과세하는 것이 아니라 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산하여 계산하기 때문에 이 부분부터 구분해서 보시면 좋을 것 같습니다. 따라서 현재 말씀해주신 매매가 기준으로 보면 남편분 : 6억 아파트 + 10억 아파트 지분 5억 = 총 11억 매버릭님 : 10억 아파트 지분 5억 이렇게 개인별로 나눠서 보시면 될 것 같습니다. 다만 종부세는 매매가가 아니라 공시가격을 기준으로 한다는 점이 가장 중요합니다. 예를 들어 말씀하신 6억, 10억이 매매가라면 실제 종부세를 계산할 때는 각각의 공동주택 공시가격을 확인하셔야 합니다. 그리고 현재 말씀하신 것처럼 남편분이 2주택, 매버릭님이 1주택이라고 하더라도 1세대 1주택자에게 적용되는 공제와 일반적인 주택 보유자에게 적용되는 공제를 구분해서 보셔야 합니다. 따라서 단순히 '우리 세대가 3주택이니까 9억을 넘으면 종부세를 낸다' 라고 접근하기보다는, ① 개인별 주택 수 → ② 개인별 공시가격 합산 → ③ 해당 공제금액 → ④ 공정시장가액비율 → ⑤ 세율 적용 순서로 계산해보시면 훨씬 명확할 것 같습니다. 특히 지금은 세제개편안이 발표된 상황이라면 최종적으로 법률 개정이 어떻게 확정되는지까지 확인한 후 계산하시는 것이 가장 안전할 것 같습니다. 매버릭님께서 말씀하신 금액만 보면 남편분 쪽에서 종부세가 발생할 가능성을 먼저 확인해보시고, 매버릭님 명의의 5억 지분은 공시가격 기준으로 기본공제 범위 안에 들어가는지를 확인해보시면 좋겠습니다. 저라면 우선 두 아파트의 정확한 공시가격부터 확인한 다음 개인별로 표를 만들어 계산해볼 것 같습니다. 종부세 자체가 부담되는 금액인지도 중요하지만, 투자하시는 상황이라면 세금 때문에 좋은 자산을 놓치는 것보다는 세후 수익과 자산의 가치까지 함께 비교해서 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 답변이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 좋은 투자 이어가시길 응원하겠습니다 :)

안녕하세요 매버릭님,

재산세와 종부세의 계산은 매매가가 아닌 공시지가가 적용됩니다.

공시지가는 https://www.realtyprice.kr/notice/main/main.do 해당 사이트에서 조회가 되니 참고해 보시면 좋겠습니다.

종부세에 계산방법은 (공시지가 – 공제액) x 공정가액비율 x 세율입니다.

남편분의 경우 공시지가를 70%로 계산할 경우 (6+5억) x 0.7 = 7.7억정도로 예상됩니다.

다주택자의 종부세 계산은 (7.7억원 - 4억원) x 60%(공정가액비율) x 0.5%로 계산되게 됩니다. 거주하는 주택이 없어서 기본공제가 4억원으로 제한되어 계산되게 될 것 같습니다.

아내분의 경우 기본공제액 미만에 해당하여 부담하는 세금이 없겠습니다 ^^

공정가액비율은 27년 70%, 28년 80%로 상향하게 될 예정이니 참고하시기 바랍니다.

상기 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다!! ^^