[월학 여름학기 3전닉스보다 뜨거운 메퍼닉스 우다위] 월부학교 4강 후기 : 호재를 지금 공부해야하는 이유 (윤이나튜터님)

안녕하세요.

우리 모두 다의 행복을 위하여
우다위입니다. 

최근 서울·경기권 부동산 시장이 상승장의 중반부로 접어들면서
입지 좋은 구축 단지들 중에서 급격한 상승을 하는 단지들이 있었어요, 

구축을 볼 때 놓치고 있는 것이 무엇이었을까 생각해보면 

재건축과 리모델링이라는 호재가 있을 수 있는 곳이 상승이 높았던 것 같습니다.

매물임장을 하면서

이런 단지들을 지금 사도 되는지, 
리모델링이 진행된 단지의 가격에 얼마나 반영하여 생각해야 하는지, 
지금 가격은 좋지만 분담금까지 생각하면 정말 투자할 수 있는지

고민스러웠습니다.

이번 월부학교 4강에서 윤이나 튜터님께서는
재건축·리모델링과 교통호재를 투자자의 관점에서 하나씩 정리해주셨습니다.

어려운 용어의 의미부터
사업의 진행단계, 가격에 영향을 주는 시점, 사업성 판단,
그리고 실제 투자에서는 어떤 기준으로 비교해야 하는지까지.

이번 강의를 통해
호재를 바라보는 기준을 조금 더 선명하게 만들 수 있었습니다.

강의후기 함게 보시죠~ 

[1] 호재,  알아야 투자를 생각할 수 있다. 

투자에 대한 이해가 높다는 것은 투자 대상과 방법에 대한 이해가 높다는 것을 의미합니다. 

재건축과 리모델링 단지들을 접근하기 어려웠던 것이
저의 이해가 부족했기 때문이었구나 하는 생각이 들었어요.

재건축과 리모델링의 경우 사업이  어느 단계에 와 있는지를  파악하는 것이 중요하고

추진단계에 따라 사업의 불확실성과 가격에 대한 기대감이 달라지는 것을 

배울 수 있었습니다..

특히 재건축은 조합설립인가·사업시행인가·관리처분인가,
리모델링은 건축심의와 사업계획승인 등이 중요한 단계였습니다.

사업 초기에는
될지 안 될지에 대한 불확실성이 크기 때문에 가격이 싸지만 위험도 크고,

사업이 진행될수록
불확실성은 줄어들지만
그 기대감 역시 점점 가격에 반영됩니다.

결국, 현재 가격에 어느 정도까지 반영되어 있는지를 함께 봐야하고

앞으로 발생할 수 있는 분담금을 감당할 수 있지를  꼭 판단해야겠습니다. 

사업이 진행되는 동안
추가 자금이 필요한 순간이 올 때.

내가 끝까지 버틸 수 없다면
그 호재가 나에게 좋은 투자라고 할 수 없다는 것 기억해야겠습니다. 

[2] 호재도  ‘가치와 가격’을 비교해야 한다

이번 강의를 통해
호재 역시 기존에 해오던 투자 판단의 틀 안에서
봐야 한다는 것을 배웠습니다.

재건축이라면

용적률은 어떤지,
대지지분은 얼마나 되는지,
사업은 어느 단계인지,
예상되는 분담금은 어느 정도인지,

그리고 무엇보다

현재 가격 + 향후 부담해야 할 비용

까지 고려하여, 주변 단지들과 반드시 비교해야 합니다. 

아울러, 진행속도는 조합원들의 자본금과 함께 하는 마음이 중요하다는 것, 

사업성이 좋아도 조합이 무너지면 진행도기 어렵다는 것

분란은 분담금이 확정되는 관리처분인가 단계에서 자주 발생한다는 것 

배울 수 잇었습니다. 

결국 중요한 것은

‘분담금이 얼마냐’ 하나가 아니라
완성된 자산의 가치와 현재 내가 치러야 할 전체 비용을 함께 비교하는 것

이라는 생각이 들었습니다.

[3] 교통호재, 무엇이 달라지는가를 확인하자. 

수도권에 교통호재가 생길 때 확인해야하는 것으로

어느 직장으로 연결되는가?
그 직장의 양과 질은 어떠한가?
현재 교통이 얼마나 불편한 지역인가?
호재를 통해 이동시간이 실제로 얼마나 단축되는가?
그리고 그 효과를 받을 수 있는 범위는 어디까지인가?

의 질문들을 확인해야 합니다.

직장까지의 거리는 멀더라도
기존 교통 접근성이 좋지 않았던 지역이
교통호재를 통해 주요 업무지구와 연결되면서

시간적 거리가 크게 줄어드는 경우에 입지가치가 달라질 수 있다는 점

이 인상 깊었습니다.

GTX-A라면
파주 운정에서 서울 주요 업무지구까지 시간이 얼마나 단축되는지,

비슷한 시간 안에 주요 업무지구에 도달할 수 있는 기존 지역과 비교했을 때
가격이 어떠한지 파악하는 것이 중요합니다. 

신안산선 경우에도 
노선이 지나간다는 사실만으로 모든 단지가 똑같이 수혜를 받는 것이 아니라
역세권이면서 지역 내 선호도가 높은 단지를 골라야 한다는 점이 중요했습니다.
 

월판선 역시
시흥에서 안양을 거쳐 판교까지 연결되면서 기존 입지가 어떻게 달라질지를 보고,

그 안에서도 선호도가 높은 단지를 골라야 한다는 것 잊지 않겠습니다. 

투자로 고려할 때 교통이 개선된 이후 

이 지역과 비슷한 조건을 갖게 다른 지역과 비교평가를 통해서 투자를 고려해야겠습니다. 

교통호재 역시 추진단계를 반드시 살펴봐야하는데요

사업계획을 세우고
예비타당성 조사와 각종 절차를 거쳐
착공과 개통까지는 긴 시간이 필요한 것 같습니다. .

재건축 리모델링과 마찬가지로 

현재 어느 단계이고, 실제 개통 가능한 시점은 언제인지 파악해야겠습니다. 

부동산 사장님께 지역의 호재이야기를 듣다 보면

신축과 빨라질 교통을 상상하며

저환수원리는 생각하지 않고 

호재만 보이는 때가 있습니다. 

투자를 할 때는

기준부터 먼저 보고 나서 

호재의 실현가능성과 단계, 가격이 적정한 가를 꼭 확인해야한다는 것을 
이번 강의를 통해 다시 한번 배웠습니다.

은마아파트가 안될것 같다는 20년의 마음을 뚫고 

결국 실현되는 것 처럼

이게 될까 하는 의심의 마음을 뚫고 

경제적 자유와 목표를 향해

마음을 다해 뚜벅뚜벅 나아가도록 하겠습니다. 

BM 

1.  호재를 아는 것에서 끝내지 않기. 

    단계 분담금 확인하고 주변 신축단지와 비교평가로 마무리하기

    교통호재의 경우 출퇴근시간 비슷한 단지와 비교평가. 

2. 비규제 지역 교통호재 3가지  정리하고, 

  각 수혜단지 정리해서 선반영 여부 파악하기 
 

이번 강의를 통해서

재건축, 리모델링, 교통호재라는
어려운 영역에 대한 두려움을 조금 내려놓을 수 있었습니다.

앞으로 수도권에서 투자하게 되는 구축단지를 만났을 때
현재 사업단계와 예상비용 포함하여 

투자적용까지 나아갈 수 있도록 노력하겠습니다. 

긴 시간 어려운 호재의 영역을 쉽게 풀어주시고
결국 투자자의 자세와 판단까지 가져갈 수 있도록 알려주신
빛이나는 윤이나 튜터님, 진심으로 감사합니다.

배운 내용을 꼭 행동으로 연결하겠습니다.