안녕하세요 따간입니다
오늘은 문득 분위기임장 중에 한 단지를 지나가다가
리모델링 호재 발표 플랜카드를 보고 떠오른 궁금증으로부터 착안해서 글을 씁니다.
만약 리모델링 단지 가격이 입지대비 저평가되었고
리모델링 호재가 가격에 반영되지 않았다면 여러분은 투자하실 건가요?
(아무것도 모르던 과거의 따간)
오늘은 정비사업 호재가 있는 단지를 보유하고 있다가
이주 시기가 다가올때 유의해야 하는것은 무엇인지,
정비사업 호재가 있는 단지를 투자로 검토할때 체크할 점은 무엇인지 정리해보겠습니다.
1.리모델링, 재건축과 어떤 차이가 있지?
먼저 리모델링과 재건축의 의미부터 살펴볼 텐데요!
리모델링은 말 그대로 기존 아파트의 골조를 유지한 상태에서 부분 철거 이후
새롭게 단지를 재탄생시키는 과정을 말합니다.
이에 비해 재건축은 낡은 아파트를 부수고 통쨰로 새롭게 지어올리는 방식인데요
아무래도 정비사업 추진 방식 자체가 다르다보니 이로 인해 생기는 여러가지 특징들이 나타나게 됩니다.
아래 표와 같이 정리할 수 있겠습니다.
재건축 | 리모델링 | |
의미 | 최소 30년이상 낡아버린 아파트를 완전히 부수고 새롭게 짓는 것 | 최소 15년이상 단지 중에서 기존 골조, 동,호수를 유지한 채 증축하거나 수선하는 과정 |
동의율 | 주택소유주 3/4 이상 동의 (75%) | 주택소유주 2/3 이상 동의(66%) |
소요기간 | 상대적으로 길다 (10~15년) | 상대적으로 짧다 (3년~9년내외) |
즉 다시 말해
재건축은 기존 아파트 철거 → 빈땅 → 완전히 새롭게 지은 아파트가 되는 것이고
조합원 분양신청과 관리처분인가 단계에서 기존 동,호수와 상관없이 새 아파트의 동,호수를 새롭게 배정받게 됩니다.
기존의 낡은 구조를 싹 갈아엎을 수 있기에 신축의 상품성이 우수하다는 강점이 있습니다.
이에 비해 리모델링은
기존 건물을 철거하지 않고 기둥, 벽체 등 기존 구조물을 이용해서 새롭게 건물을 짓는 방식입니다.
그래서 기존 세대와 리모델링 이후 세대가 기존 동,층이 그대로 유지되는 경향이 크며
기존 구조 때문에 선호구조 변경 불가, 동 배치 등에 제약이 있을 수 있다는 아쉬움이 있습니다.
따라서 투자자인 우리라면 정비사업에 대해 이 정도 특징만큼은 기억해주실 필요가 있습니다..
2. 재건축/리모델링이 되려면 용적률이 낮을수록 사업성이 좋다던데?
맞습니다. 정비사업의 가장 핵심포인트는 바로 ‘사업성’입니다.
용적률이 높으면 높을수록
재건축/리모델링으로 새로 만들어 팔 수 있는 일반분양 물량이 줄어들 수 있고,
이는 곧 조합원들의 분담금 증가로 이어지게 됩니다.
그래서 보통 낮은 분담금을 위해 사업성 확보가 필수적이고,
가능하다면 용적률 200% 이하가 좋다고 합니다.
그런데 지금 정비사업이 묶인 곳들을 가만히 보면 200%가 넘는 곳들이 대다수입니다.
이런 단지들은 사업성이 안 나올텐데 어떻게 리모델링/ 재건축을 추진하고 있을까요?
<높은 용적률에도 정비사업을 추진하고 있는 산본 / 부천 일대 단지들>
이는 1기신도시에 적용되는 ‘노후계획도시 정비기본계획'에서 이유를 찾을 수 있는데요
중동신도시 전체의 제3종일반주거지역 용적률을 350%로 설정,
산본 백두단지들 역시 산본신도시 정비기본계획에서 기준용적률을 상향했기에
그 이전까지 기존 방식으로는 사업성이 없어 진행되지 못하던 정비사업의 여건이 확보되었기 때문입니다.
이로 인해 1기신도시 곳곳(성남, 부천, 산본 등)에서 정비사업이 본격화되고 있고
그 중에서도 먼저 사업을 추진하는 곳이 바로 ‘선도지구’가 되겠습니다.
3. 실제 투자 후 보유과정에서 이주가 다가올때 어떻게 해야 할까요?
관심가는 단지들을 쭉 보다보니 실제 투자를 검토한다면 어떨까 싶은 물건이 있더라고요!!
혹시 여러분들은 정비사업 호재가 있는 단지 보유과정에서 이주시기가 다가오면 어떻게 해야 하는지 아실까요?
이 단지가 1기신도시 선도지구에 선정되어 리모델링을 추진하고 있다고 생각해보겠습니다.
위와 같은 단지가 매매 6.8억/전세 5.0억 (1.8억) 으로 나와있고
건축심의를 앞두고 확연한 저평가 구간이어서 투자를 한다고 해도
추후 사업추진이 궤도에 오르면 ‘이주’를 앞두게 되는데요!
이 단계에서 전세입자를 어떻게 내보내야할 것인지가 관건이 됩니다.
여기서 등장하는 개념이 바로 ‘종전자산평가액’, ‘이주비대출’ 두 가지 입니다.
종전자산평가액이란 재건축/리모델링 전에 내가 가진 아파트의 가치를 감정평가를 통해 산정한 금액이며
실제 매매가 ≥ 종전자산평가액이 될 수 있기에 매우 중요한 부분입니다.
이주비 대출이란 정비사업으로 기존 주택을 비워야할 때 조합원이 이주할 수 있도록 조합을 통해 금융기관에서 받는 대출을 뜻하며, 개인이 금융기관을 통해 받는 금액과는 차원이 다릅니다.
정리하자면 이주비 대출은 현재 집의 매매가가 아니라 ‘종전자산평가액’에 따라 나오게 되고
보통 종전자산평가액의 60%를 가정해서 나오는 이주비대출+보증금 차액만큼 임대인의 현금을 더해
보증금을 마련해서 세입자를 내보내게 됩니다.
여기에 이주가 본격화되고 공사가 시작된 후 내야 할 ‘분담금’ 역시 중요한데요
이 모든걸 꼼꼼히 따져보고 계산을 마친 뒤에야 비로소 호재가 있는 단지에 접근할 수 있습니다.
4. 우리가 취해야 할 액션 플랜은?
따라서 우리가 투자 전 유의해야 할 사항은 명확합니다.
1. 매전차이 투자금+취등록세, 수수료, 각종 부대비용 -기본of기본
: 투자자라면 가장 기본중의 기본입니다.
2. 리모델링 방식에 따른 일반분양 물량 체크
: 일반분양 물량이 얼마나 되느냐에 따라서 추가 분담금이 결정되기에
이 부분을 놓친다면 절대 안됩니다.
3. 추후 리모델링이후 평형 증가/감소 여부 + 타입별 구조 체크
: 리모델링 특성상 골조를 그대로 살려 진행되기에 완전히 자유로운 설계가 어렵습니다.
따라서 구조도를 미리 체크해보고 투자여부를 결정하는게 현명하다고 할 수 있습니다.
4. 동,호수 배정방식
: 재건축과 달리 리모델링은 추후 동,층,향이 유지될 가능성이 큽니다.
따라서 반드시 기존 동,호수를 어떤 방식으로 배정하는지를 물어보아야
실제 로얄동, 로얄층물건과 비선호동 저층물건을 사는 것의 차이가 있겠습니다.
5. 추정분담금 ★★
: 투자시 들어가는 투자금뿐만 아니라 가장 중요한 부분이 이 부분입니다.
만약 이주비대출+현금+예상분담금을 더했을때 총 금액과 인근 신축/분양권 가격을 비교해봤는데
가격적인 메리트가 없다면 굳이 오랜시간+기회비용+리스크 감수를 할 이유가 없겠습니다.
또한 시세차익이 확실해보일지라도 공사 과정에서 얼마든지 추가 분담금도 발생할 수 있기에
이러한 부분에서 현금대응력이 무엇보다 중요하겠습니다.
만약 매매가 6.8억+추가분담금 3억 수준으로 총 9.8억 수준인데
인근 신축or분양권 신축가격이 12억, 13억 이상이라면 확연한 이익 구간으로 볼 수 있겠고
이처럼 리스크 대비 확실한 수익이 있다면 투자를 검토해볼 수도 있겠습니다.
결론
- 투자를 검토할 때 단순히 매전차만 검토하면 큰 어려움을 겪게 될 수 있다.
- 동호수 배정, 진행상황 체크, 추정 추가분담금, 추후 늘어나는 분담금 대응여력 등을 종합 검토해야 한다.
읽어주셔서 감사합니다!!!
그럼 다시 루틴하러 꼬!
