PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 창동 동아청솔
- 연식: 1997
- 세대수 : 1981
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
도봉구 종사자 수 : 80,251명
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 65분
여의도역 : 52분
시청역 : 40분
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 창동중학교, 학업성취도 85%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 노원점, 이마트 창동 , 홈플러스 방학
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 도봉구 3년입주 합계 : 299세대 (26년 299세대 + 27년 없음 + 28년 없음)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 도봉구 인구수 : 298,067명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 298,067x0.005 = 1,490세대
3) 3년 입주량 합계 : 299 세대 (올해 299세대 + 내년 없음 + 내후년 없음)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 100 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.067배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요의 7% 수준
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
현재 거주하고 있는 도봉구에서 가장 가격이 높은 아파트를 분석해보았다.
동아청솔아파트는 주변 학군과 환경은 괜찮지만
도봉구 직장 종사자수가 25개구 중 24위이며
창동역 1,4호선 더블 역세권임에도 물리적 위치가 떨어져서 주요업무지구 접근이 아주 빠르진 않다.
무엇보다 가장 큰 업무지구인 강남 접근성이 좋지 못하다.
가장 중요한 입지요소인 직장과 교통요소가 좋은 편이 아니기에
같은 가격으로 더 좋은 입지의 아파트를 매수할 기회는 없는지 비교해서 선택하는게 중요해 보인다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 동아청솔 32평 현재 매매 12억, 전세 7억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 11.99억 전세 5.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 8.1억 전세 3.65억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
전고점이 유달리 높았던 단지인데, 지금에서야 겨우 전고점 수준까지 올라왔다는 점이 인상적이었다.
결국 전고점만 보고 ‘많이 올랐다’고 판단하면 안 되고, 그 가격이 당시 시장 분위기에 의해 과하게 만들어진 가격은 아니었는지도 생각해봐야 한다.
결국 수익률은 매수 시점과 가격에 따라 크게 달라지기 때문에, 앞으로는 전고점,현재가만 보는 것이 아니라 가치 대비 현재 가격이 어느 정도인지까지 비교해서 판단해야겠다.
이렇게 같은 단지라도 얼마에 매수하느냐에 따라 수익률이 완전히 달라진다는 점이 가장 인상적이었다.
결국 좋은 단지를 찾는 것보다 가치 대비 저평가된 가격에 매수하는 것이 중요하다는 걸 다시 느꼈다.
수익률이 높다는 결과만 보는 것이 아니라, 왜 그 가격에 샀는지 설명할 수 있어야 한다는 생각이 들었다.
