[열기92기_샤샤튜터님과 가치있는 집 3! 제대로 3!_스프링북] 군포시 우륵주공7단지 / 부천시 원미구 백송풍림아이원 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서(1)

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 우륵주공7단지

• 연식: 1994년 7월

• 세대수 :  1312세대

• 위치(지도) :  강남역 물리적 거리 : 17.86km

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수) (B)

직장 데이터

=>군포시와 위상이 비슷한 부천이랑 직장데이터를 비교해 봤을 때

군포시가 부천시에 비해 종사자수 및 사업체수가 3배 가까이 차이가 나는 것을 볼 수 있고 

원미구 보다 적은 숫자이다. 

=>원천징수기준/주소지기준 데이터를 보면 군포와 부천시 내에서 벌어들이는 소득에 비해 거주하는 사람들의 소득이 높다는 것을 알 수 있다. 

결론: 군포시는 일자리를 찾아 들어오는 지역은 아니다 => 베드타운 역할을 한다 => 교통이 중요하겠다. 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)(A)

• 강남역: 59분 (실제로 53~55분 가능)

• 시청역: 72분

• 여의도역: 64분

3대 업무지구 중 강남역 만 1시간 안으로 도착할 수 있고 실제로 우륵주공에서 출발하여 타이머를 측정했을 때 53분 정도로 도착 가능하였다. 3대 업무지구를 모두 1시간 안으로 갈 수 있으면 더 가치가 올라갈 것이지만 종사자수 및 사업체수가 가장 많은 강남역 업무지구를 1시간 안으로 갈 수 있는 것 만 해도 베드타운 중에서 가치가 높다고 생각된다. 

• 과천지식정보타운

  지하철4정거장 위치에 있는 과천에 지식정보타운이 들어오고 있다. 군포시내의 자체 일자리가 부족하고 안양 IT 단지를 포함해도 아쉬운 수준이었다. 또한 주요업무지구와의 거리가 소요시간이 오래 걸려 일자리에 대한 아쉬움이 있었는데 과천 지정타가 들어오면서 일자리 문제가 개선될 것으로 보인다. 

• 입주 예정 기업들로 IT 및 바이오 기업과 같은 양질의 일자리로 약 3만2천여명을 수용할 수 있을 것으로 예상되어 일자리가 문제가 해결되고 가까운 군포시의 수요가 늘어날 수 있을 것으로 기대된다. 

+α

군포시 금정역에 GTX-C 노선이 예정되어 있다. 당장 완공되는 것이 아니라 가격에 반영되지는 않겠지만 알아야 할 것은 

1. 예정되어 있다는 것
2. 삼성역 업무지구로 빠르게 접근이 가능하다는 것
3. GTX-C 노선이 들어오게 된다면 군포시의 부동산 가격이 상승할지

만약 산본역이나 금정역 주변에 매물을 가지고 있어 매도를 고려할 때 GTX-C가 완공이 얼마 남지 않았다면 해당 호재를 반영하여 그보다 더 높은 가치로 갈아타기를 준비하는 과정에서 이용할 수 있지 않을까?

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)(B)

중학교: 수리중 (89.8%), 도장중(85.3%)

• 초등학교: 단지 바로 옆에 있는 둔전초등학교는 총 학생수가 565명인 학교로 학급당학생수가 22명인 학교이다.

  학생수를 보면 1-6학년으로 올라갈수록 학생수가 늘어나는 것을 보면 해당 학교에 배정되는 단지들에 가족단위 거주자들이 학년이 올라갈수록 들어오려고 한다는 것을 알 수 있다. 

• 중학교: 해당 단지에는 수리중학교와 도장중하교를 보내는데 도장중이 물리적 거리가 가깝지만 단지내에서 수리중으로도 많이 보낸다는 것을 부동산 사장님을 통해서 알게 되었다.

  군포시에서 가장 공부 잘하는 수리중학교의 학업성취도율이 89.8%인 것을 봤을 때 군포시는 학군이 중요한 지역은 아니라는 생각이 든다. 하지만 궁내중학교 같은 경우 특목고진학률이 7.8%로 높은 편이다. 

결론: 군포시는 학군 때문에 들어오는 지역은 아니다. 하지만 군포시 내에서 거주하는 엄마들은 수리중, 궁내중, 산본중에서 하나를 보내고 싶어하기 때문에 해당 중학교를 보내는 단지를 선정하는 것이 중요하다고 생각된다. 

+α

• 산본 바로 옆동네인 안양 동안구에 경기도 최대 학원가인 평촌 학원가가 있다. 부동산 사장님을 통해 알아본 결과 평촌 학원가의 학원차가 산본역 주변 단지들까지 오기도 하고 산본에서 안양학원가까지 라이딩을 한다는 얘기도 있었다. 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

• 우륵주공7단지에서 도보 11분 거리에 이마트가 있고 산본역 주변으로 원광대학교 산본병원이 있다. 산본 전체적으로 보면 환경적으로 부족하지만 해당 단지에서 도보권으로 이용할 수 있는 환경적 요소들이 있기 때문에 산본역 주변 단지들의 가치가 높다고 생각된다. 

   

• 산본역에서 나오면 산본로데오거리로 이어지는데 여기에는 음식점, 술집, 올영, 스타벅스 등 아이들이나 젊은 사람들이 놀 수 있는 시설들이 갖춰서 있어 이용하기 편하다.

• 특히 이 길을 통해서 산본역과 이어지기 때문에 출퇴근 하는 사람들을 많이 볼 수 있었다. 

   

5. 공급(B)

부동산지인 활용

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 구 인구수 : 249,462

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 249,462x0.005 = 1247세대

3) 3년 입주량 합계 : 4103 세대  (2027년 640세대 + 2028년 1574 세대 + 2029년 1889세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량(4103)÷3년 = 연평균   1368세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량(1368)÷연 적정수요(1247) =1.1배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과

• 군포시는 안영과 의왕으로 인구 유출이 많이 일어나기 때문에 해당 두 지역의 입주가 있을 경우 군포시에 영향을 줄 수 있다고 생각되어 안양시와 의왕시 입주 확인

• 의왕역 역세권은 아니지만 가까운 거리에 입주가 다량 예정되어 있다. 의왕역에서 4호선금정역으로 갈아탈 수 있으므로 해당 입주 시 산본에서 이동하여 갈수도 있기 때문에 인지하고 있어야 한다. 

• 안양의 입주에서도 산본과 인접한 곳에 입주가 예정 되어 있어 입주 시 군포시의 매매 전세가를 유심히 본다. 

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

• 직장: 군포시는 자체적 일자를 많이 가지고 있지 않아 타지역에서 일자리 때문에 오는 지역은 아니다.
• 교통: 4호선 역세권의 단지로서 강남 출퇴근 1시간 안으로 할 수 있어 베드타운으로서의 역할을 하고 있다고 생각된다. 또한 군포시와 인접한 과천지식정보타운이 예정되어 있어 주변의 부족한 일자리를 채워주고 군포시의 수요가 늘어날 것으로 생각된다.
• 학군: 군포시 내에서 가장 공부잘하는 수리중학교의 학업성취도가 90%이하인 것으로 봐서 공부를 잘하는 지역이거나 공부 때문에 들어오는 지역은 아니다. 하지만 지역 안에서 사람들이 선호하는 중학교가 있기 때문에 해당 학교들을 보낼 수 있는 단지를 우선 선택하는 편이 좋다. 그리고 인접한 지역인 안양시 동안구에 경기 최대 학원가인 평촌 학원가가 있어 +α 정도의 장점이라고 생각된다.
• 환경: 단지 주변 1km 안으로 이마트와 로데오거리가 있어 상권을 이용하고 도보권으로 마트를 갈 수 있거 거주하기 편리하다. 또한 산본역 주변으로 대형병원도 보유하고 있다. 상권들은 산본역 주변에 대부분 위치하고 있고 스타벅스 또한 산본역 주변으로 있어서 멀어지면 멀어질수록 가치가 떨어질 수 있다고 생각된다.(산본역 주변 가치 짱)

• 공급: 현재 군포시의 메인 거주지인 산본동과 금정동 보다는 대야미동의 신축단지가 많이 예정되어 있다. 현재 대야미동은 주변 환경이 균질하지 못하고 비교적 상권이 부족한 동네이다. 하지만 3개 단지의 입주가 신축입주가 진행되면 상권이나 주변 환경이 바뀔 수 있기 때문에 잘 보고 있어야 된다고 생각된다. 또한 같은 4호선의 2정거장 차이이기 때문에 산본,금정의 구축단지들을 대신할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.

  군포시는 안양시,의왕시와 인구 이동이 많이 일어난다. 인접한 지역이고 두 지역 모두 업무지구 접근성 측면에서 크게 군포시와 비교했을 때 더 좋거나 크게 빠지지 않기 때문에 신축 입주가 들어오면 충분히 이동할 수 있다고 생각된다. 

  => 그렇기 때문에 해당 입주시기에 매매/전세가를 잘 봐야 하고 매물을 가지고 있다면 입주시기에 전세가 늦게 빠지거나 전세가를 낮춰할 수 있다는 생각을 하고 있어야 한다. 

  => 미리 세입자에게 연장 의사를 물어본다거나 퇴거자금 대출을 알아보는 등의 노력을 해야 할 것이다. 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서(2)

1) 단지명 : 백송풍림아이원

연식: 2002년 3월

세대수 :  812세대

위치(지도) :  강남역 물리적 거리 : 24.73km

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

=> 부천은 자체 일자리가 많이 있다. 부천 전체 종사자수 및 사업체수 기준으로 S등급이고 원미구 자체로 봐도 군포시 전체 보다 종사자수 및 사업체수를 많이 보유하고 있다. 

=> 군포시는 베드타운의 역할을 많이 하지만 부천은 베드타운 뿐만 아니라 자체적 소득 확보가 가능하기 때문에 군포시 보다 부천이 일자리 수요가 더 높고 거주하고 오래 거주할 수 있다고 생각된다. 

=>부천도 확실히 베드타운 역할을 하는 지역은 맞다. 하지만 지역 자체 일자리도 탄탄한 것으로 보인다. 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)(A)

강남역: 64분(1) 

시청역: 60분(버스1)

여의도역: 46분(버스1, 1)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

상일중 학업성취도율 89.2%)

=> 부천 원미구 내에서 2번째로 좋은 중학교 그리고 상일초는 엄마들이 보내고 싶어 하는 초등하교이다. 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

백화점 2개 / 대형마트 3개 / 종합병원 2

5. 공급

부천에 예정된 공급은 많이 없지만 대장동 공공주택지구가 예정되어 있다. 2만호 이상 들어오는 해당 공급은 부천에서 실거주하는 사람들도 눈 여겨 보고 있고 해당 공급의 입주로 인해 주인 전세를 하는 경우도 있기 때문에 사람들의 기대를 가지고 있다고 보인다. 

1) 구 인구수 : 381,864명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1909세대

3) 3년 입주량 합계 : 3283 세대  (2027년 0세대 + 2028년 150 세대 + 2029년 3133세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량(8810)÷3년 = 연평균   1094 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량(1094)÷연 적정수요(1909) =0.6배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이하

 PART2. 수익률 분석 (2주차)(1)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

전세가율 전고점, 전저점과 비슷한 상태. 전고점 대비 31% 빠져있는 가격으로 절대적으로 저렴한 가격이라고 생각한다. 전저점 대비해서 30% 상승한 가격이지만 그 금액이 적기 때문에 크게 영향이 없을 것이라고 생각되며 전고점 대비 하락률이 더 중요하다고 생각된다. 

=> 결론: 우륵주공7단지의 가격이 상당히 저렴한 상태라고 생각된다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)(2)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

풍림아이원은 전세가가 잘 받쳐주지 않았다. 전고점과 전저점 기간에 전세가율 70%이상인 상태였지만 해당 기간에는 70%이하로 투자금이 많이 들어갔다. 또한 가격이 꽤나 상승한 상태였다. 해당 생활권에 20평대의 균질한 단지가 많지 않다보니 선호도가 높은 단지여서 가격이 먼저 오른 부분도 있다. 전세가 대비 매매가가 더 빨리 올라 투자금이 많이 드는 상태였다. 

=> 결론: 

=> 최종결론: 가치적으로 백송풍림아이원이 더 높지만 매수 결정 시기의 가격에 따라 우륵주공 7단지 매수 결정

이유: 우륵주공7단지 절대적으로 저렴하고 상승 구간이 많이 남아있는 가격을 가지고 있고 지역 내에서 선호하는 단지이다. 백송풍림아이원은 가치가 높고 지역에서 선호하는 단지이지만 투자금이 많이 들어가고 전저점 대비 일부 상승한 부분이 있다. 가치가 높고 사람들이 좋아하는 단지라 전고점을 뚫고 올라갈 수 있는 단지라고 생각하지만 아직 거의 오르지 않았고 투자금도 적게 들기 때문에 우륵주공을 우선순위로 결정

 
PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (우륵주공7단지)

0) 가치: 백송풍림아이원에 비해 우륵주공7단지가 가치는 조금 뒤진다고 생각했다. 교통적으로 풍림아원이 3대 업무지구를 더 빨리 갈 수 있다. 학군은 비슷하다. 두 단지다 지역 내에서 좋아하는 학교를 보낸다. 환경적으로 가장 많이 차이가 난다. 원미구는 백화점 2개를 보유하고 있고 풍림아이원에서도 도보로 현백을 이용할 수 있다. 하지만 산본은 아쉽게도 백화점은 없다. 그리고 대형마트 개수도 차이가 나기 때문에 풍림아이원이 가치가 더 높다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 우륵주공이 가치가 없지 않다. 강남 출퇴근 1시간 안으로 가능하고 과천지식정보타운이 들어오면서 일자리가 개선되었다. 그렇기 때문에 충분히 가치가 있다고 생각한다.

1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 우륵주공은 전고점 대비 31% 하락한 가격이다. 백송풍림아이원과 비슷하거나 조금 더 안좋은 가치 대비해서도 저렴한 가격대라고 판단한다. 백송은 전고점 대비 15%정도 하락한 가격이고 투자금도 많이 드는 상태이지만 우륵주공은 그에 비해서 저렴하다고 생각한다.

2) 환금성 (환금성 여부 확인)  :  우륵주공7단지는 충분히 환금성이 있는 단지라고 생각한다. 산본 안에서 역과의 거리 도보 10분 이내이고 주변 환경도 균질한 편이다. 1300세대 이상으로 산본 역세권 구축 20평대에서 2등 정도로 사람들이 좋아하는 단지이다. 

3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 매매/전세: 4.1 / 2.5 / 1.6 => 100% 수익 매매: 5.7 => 200% 수익 매매: 7.3

현재 호가 기준으로 5.7억에 나와있고 최근 실거래가 5.9억까지 찍혀있는 것을 볼 수 있다. 매수 기준으로 100%정도 수익이 난 상태이고 이 이상으로 상승 여력이 있다고 생각된다. 

현재 매수 후 1년이 지나지 않은 경우로 양도소득세를 많이 지불해야 하고 매도하더라도 갈아탈 준비가 되어 있지 않다.

4) 원금보존 : 

현재 거래되고 있는 전세가에 비해 상당히 저렴하기 때문에 원금보존이 가능하다고 생각된다. 하지만 알 수 없는 리스크를 통해 전세가가 전저점 만큼 떨어진다고 생각해도 감당 가능한 수준이기 때문에 원금보전 측맨에서 안전하다고 생각된다. 

5) 리스크 대비 : 산본자체의 입주와 주변 지역의 입주로 인해 해당 시기에 매매/전세가 떨어질 수 있다 하지만 원금보존에도 말했듯 전세가가 상당히 저렴한 가격에 세팅되어 있고 만약 더 빠진다고 하더라고 하락 구간이 많지 않다고 생각한다. 그리고 전세 만기 시즌에 영향을 주는 공급이 많지 않기 때문에 리스크 측면에서 안전하다고 생각된다. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 매수

강남 1시간 이내가 가능하고 지역내에서 선호하는 단지이다. 매매가격 자체가 저렴한 구간이고 전세가도 해당 시기 대비해서도 저렴하기 때문에 원금보존이 가능하다고 생각되며, 역세권에 있고 도보권으로 대형마트와 로데오 거리 지역내에서 엄마들이 좋아하는 학교를 보낼 수 있기 때문에 내가 원하는 시기에 매도할 수 있다고 생각된다. 그렇기 때문에 해당 단지를 매수 진행한다. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

실제 매수 당시에 이렇게까지 작성하고 투자를 했던 게 맞나 돌이켜 봤을 때 그렇게 했던 기억이 있습니다. 해당 단지 뿐만 아니라 비교 가능한 단지들을 순서대로 나열하고 각 단지들의 가치와 저환수원리를 측정하여 내 손에서 가장 적정하다고 생각되는 단지를 매수 진행했습니다. 그리고 오랜만에 다시 해당 단지의 가치를 돌이켜 보면서 내가 어떤 가치의 단지를 매수했고 그 당시의 생각과 지금 생각이 어떻게 다른지도 알 수 있었고 내가 매수한 단지에 대해서 좀 더 확신을 가질 수 있었습니다.