[열기 92기 자산가의 9조 민트704] 수익률 보고서 2주차 수익률 분석

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 대치미도1차아파트

• 연식: 1983. 11(43년차)
• 세대수 :  2,436세

• 위치(지도) :  

   

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

강남구 종사자 수 : 772,567  → S등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

구 기준이라 강남구청에서 주요 업무지구까지의 이동시간을 계산하였습니다

강남역 : 23분 

여의도역 : 35분 

시청역 : 40분 

해당 단지에서의 주요 업무지구까지 이동시간

강남역 : 25분 

여의도역 : 39분 

시청역 : 51분 

→ S등급  

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 대청중, 학업성취도 97% → S등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 2km 내 편의시설)

환경 : 롯데백화점강남점, 현대백화점 무역센터, 이마트 역삼점, 삼성서울병원 → S등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 강남구 3년 입주 합계 : 555세대 (26년 308세대 + 27년 10세대 + 28년 237세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 강남구 인구수 : 552,357명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 552,357x0.005 = 2,761세대

3) 3년 입주량 합계 : 555 세대 (올해 308세대 + 내년 10세대 + 내후년 237세대)

4) 연 평균 입주량 : 555÷3년 = 연평균  185세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 185÷2,761 =0.069배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내 → S등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 

대치역, 학여울역 더블 역세권에 위치하며 대곡초 초품아. 양재천과 대치동 학원가 도보권으로 압도적 입지. 우선미 전통적 부자단지. 43년차의 연식이 아쉽지만 현재 추진위원회 승인단계. 우선미가 모두 재건축 되면 대치동 랜드마크인 래대팰을 앞지르는 대장단지가 되지 않을까? 
10년 보유 5년 거주 재건축 조합원 지위 양도가 되는 매물인지 중요하게 보라고 했으니 잘 찾아서 따져봐야 될듯…

PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 대치미도1단지 34평 현재 매매 34.9억, 전세 10.4억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 05월  매매 26억 전세 7.7억

- 5년 내 저점 매입시 가격:  23년 02월  매매 23.5억 전세 7.5억

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

전고 대비 현재 너무 많이 상승한 상태라 고점 찾기가 쉽지 않았다. 지난 상승장인 21년이 전고일까? 이번 상승장의 25년이 전고일까? 조원분들이 21년이라고 말씀 주셔서… 21년 기준으로 작성해보면…

23년 저점과 21년 고점의 수익률 차이가 30% 가까이 나고 저점과 고점 매수 수익차가 3억 이상 나서 타이밍이 중요하구나 싶었다. 저점에 매수했다면 2년 6개월만에 70%이상의 수익률을 보였네… 1년에 30%이상 올랐고 고점에 매수했어도 1년에 20%넘는 수익을 냈네~ 역시 입지 좋은 강남아파트!!!

25년 고점 기준이면 더 오른건데… 지금 25년 고점보다 10억 가까이 빠졌네… 강남은 확실히 조정국면인가~

비슷한 입지에 가격차이는 왜?

단지를 다녀오기 전에 입지와 연식 세대수가 비슷한 옆단지인 현재 매매가가 우성&선경과 미도가 2-4억의 가격차이가 나는 것이 의아했다. 직접 단지에 갔다와 보니 우성과 선경 대비 상권과 단지 관리는 조금 아쉬웠다. 그래서 최근 미도아파트가 우성, 선경 대비 가격이 빨리 2-4억 빠진 걸까? (혹시 미도는 34평이 복도식이라?) 구체적인 이유는 다음달 강남구 앞마당을 만들면서 부동산 통해서나 매임 통해서 알아보고 싶다. 현재 매매가 대로라면 미도는 우성 선경 대비 저평가 인듯 보인다. 2-4억을 더 주고도 우성과 선경을 매수하는 것과 미도를 2-4억 싸게 매수하는 것 나중 수익률 차이가 궁금해졌다. 

 PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 일단 현재 주변 단지 대비 가격이 싸다 O

2) 환금성 (환금성 여부 확인)  : 대단지여서 환금성 확보 O

3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 주변 신축(래미안대치팰리스)가 42억인점을 감안하면 재건축 후 100% 수익률 거의 근접하게 가지 않을까 판단된다. 세모?

4) 원금보존 :  재건축을 앞둔 단지라 전세가율이 낮지만 주변 신축 단지들을 봤을때 재건축 후 원금보존은 가능할 것으로 보인다 O

5) 리스크 대비 : 3년내 주변 공급이 없어 리스크 대응 가능해 보인다. O

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

입지 깡패인 대치 미도는 내가 판단한 투자원칙에는 모두 부합한다. 현재 매매가는 다른 단지 대비 싸다. 그러나 다른 대안이 있는지 살펴본 후 매수 여부를 결정해야 할 듯하다. 예를들면 미도와 입지가치가 비슷한 은마아파트 31억. 다음달 강남구 앞마당이 기대 된다. 얼마나들 떨어졌을까?ㅎㅎ

3.  작성하면서 느낀점 : 

작년 열기때도 수익률 분석을 해보았는데 정말 형식적, 기계적으로 숫자만 넣고 의미도 제대로 생각해 보지 않았는데, 이번 열기에서는 배운 원칙들을 하나씩 대입해 분석해 보니 다른 단지들과 막 비교하고 싶어졌다. 

다음달 강남 앞마당이다 딱기다려~~!!!