월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 더샵염주센트럴파크
- 연식: 2022년식
- 세대수 : 1,976세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
전남광주시 서구 종사자 수 : 167,123명
전남광주시 서구 직장 등급 : B
2.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 화정중학교, 학업성취도 62.1%, C등급
3. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트
4. 공급
1) 서구 인구수 : 274,624
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,624x0.005 = 1,373세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,725세대 (올해 1,106세대 + 내년 3,619세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,575세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.15배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : B등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
1km 정도 떨어진 곳에 대형마트와 아울렛이 있고, 초등학교가 매우 가까이 있고, 중,고등학교가 도보로 10분 거리에 있어 입지적으로 가치가 충분히 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 더샵염주센트럴파크 33평 현재 매매7억, 전세 4.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 23년 6월 매매 7.9억 전세 3.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 24년 4월 매매 6.5억 전세 4.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
전고점 이후 가격 회복을 하지 못하고 있다. 수도권은 이미 많이 올랐는데 지방의 사이클은 수도권과 많이 다르다. 공급이 많지 않으니 이후 어떻게 가격 변화가 있을지 꾸준히 지켜봐야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
마트와 대형체육관, 학교 가까이 위치하고 있어 사람들이 선호할만한 위치에 있고 비슷한 가격대의 남구 아파트들의 최근 거래액와 비교했을 때 저평가 상태는 아니라고 생각된다.
봉선동 포스코더샵 33평 204년 7억 9천
봉선동 모아엘가 33평 2008년 6억
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
전체 1,976세대 중 33평형이 852세대로 대단지 세대이고, 거래량이 꾸준히 유지되고 있어 환금성은 괜찮은 편이다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
매매가 7억, 전세가 4.5억, 전세가율 64%로 전세가율이 많이 올라온 상태다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
입지적으로 사람들이 좋아한 곳임에는 틀림없지만 2027년 8월에 2km 떨어진 곳에 928세대 신축 아파트 입주(풍암동 중앙공원롯데캐슬시그니처2-2BL)가 있어 내년까지는 거래 영향이 있을 듯 하다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
근처 남구와 서구, 송하동에 총 2,500세대 정도 입주가 있어 매매, 전세 수요에 영향을 받을 수 있겠지만, 역전세의 위험은 매우 낮아 보인다. 계속 지켜봐야겠다.
월산동 두산위브트레지움월산 26.12 입주 320세대
진월동 진월더리브라포레 27.10 입주 300세대
화정동 광주센테니얼아이파크1단지 27.01 입주 289세대
화정동 광주센테니얼아이파크2단지 27.12 입주 316세대
송하동 광주송암공원중흥S-클래스SK뷰 27.12 입주 1,575세대
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
사람들이 충분히 좋아할만한 단지이고, 리스크도 낮지만 얼마동안 보유할 수 있을지에 따라 수익율이 많이 달라질 것으로 생각된다. 다만 동일 투자금 대비 최고의 선택일지는 다른 지역과 비교 평가를 해봐야 할 것이다.
3. 작성하면서 느낀점 :
역시 앞마당을 많이 만드는 것이 제일 중요하다고 생각이 들었다. 비슷한 가격대의 아파트, 내가 가지고 있는 투자금을 고려했을 때 최고의 선택을 하기 위해서는 최대한 많은 앞마당을 만들고 시세 트래킹을 해야겠다. 이번 열기반을 들어면서 좋은 조원분들을 만나서 정말 도움을 많이 받고 동기부여도 되었다. 역시 좋은 환경 속에 있는 것이 중요하다고 다시한번 느끼게 되었다.
