월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 파크리오
- 연식: 2008.8 (19년차)
- 세대수 : 6,864세대
- 위치(지도) :
📍 느낀점
- 강남의 동쪽에 위치하고 있는 송파구
- 송파구 한강벨트인 잠실동 동쪽에 위치한 파크리오
- 대단지 택지지형으로 1,2,3단지로 구분지어 쾌적함을 선보임
- 한강과 올림픽공원 그리고 여러 지하철노선이 인접함 (2/8/9호선)
- 단지안 초등2곳과 고등학교1곳이 위치
- 서울아산병원이 도보권
- 2호선 8호선 사이에 위치한 단지로 교통이 편리하며 단지내 초등학교가 있어 아이들 키우기 좋은곳으로 보여져 젊은 3040세대들이 많이 거주할 것으로 보여진다. 또한 올림픽공원과 한강 등 자연환경과 어울어져 있으며 위쪽으로로는 대형병원 아래로는 백화점과 마트등이 위치해있어 편의시설이 풍부해 여러 연령층이 만족스럽게 거주할 것으로 보여진다. 또한 파크리오 앞 신축아파트의 입주로 주변 환경이 개선된 것으로 보여지며 잠실에산다!!라는 지역 브랜드의 희소성이 있다.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
송파구 종사자 수 : 412,433명
송파구 직장 등급 : S등급
📍 느낀점
서울25개구 580만명의 종사자수 중 S등급은 280만명 (48%)로 종사자수 절반이
강남,서초,영등포,중구,송파구,강서구 에 밀집되어 있다. 그러므로, 이곳이 수도권 주요 일자리인 것이다.
송파구 잠실동 파크리오는 지역 자체수요 뿐만아니라 가까이에 강남/서초 직장수요도 다분할 것으로 보여진다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 28분
시청역 : 41분
여의도역 : 50분
교통등급 : S등급
📍 느낀점
- 3대 업무지구를 30분~1시간 이내로 지하철을 타고 이동할 수 있는 단지이다.
- 특히 강남역까지 30분안으로 도달하는 단지이며, 단지 가까이에 2호선이 있어 직통으로 갈 수 있다.
- 2호선을 타고 서쪽으로 강남역과 북쪽으로 시청역을 2개의 업무지구를 직통으로 간다는 장점이 있다.
- 물리적으로 3대지구 가까이에 잠실의 파크리오를 찾는 수요가 다분할 것으로 보여진다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 잠실중학교, 학업성취도 97.2%, S등급
풍납중학교, 학업성취도 82.4%, C등급
📍 느낀점
- 송파구에 27개의 중학교가 있는것에 놀라웠다.
- 그 중 한강가까이에 있는 '엘리트"단지들의 중학교들이 모두 A등급을 보여주었으며, 오륜중이 S등급을 보여줬다.
- 송파구는 방이동학원가가 160개의 수로 가장 많으며 잠실의 새내역부근에도 138개의 학원가가 형성되어있다.
- 또한 대치동과도 굉장히 가까운것을 확인했다. 잠실권역에서 해결하지 못하는 부분은 대치로 넘어갈것 같다.
- 그러므로 학군을 생각한다면 잠실엘스나 리센츠 그리고 트리지움을 더 선호할 것으로 보여진다.
- 파크리오는 잠실중 배정과 10%정도는 풍납,풍성중이 3단지에 거주자들이 배정된다는 호갱노노의 글을 보았는데 초등고학년의 시기가 되면 확정적 배정을 두고 엘스나 리센츠로 넘어갈 것으로 보여진다.
- 상대적으로 중학교 배정에 대한 아쉬움이 있는 단지로 보여진다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점, 홈플러스/롯데 대형마트, A등급
📍 느낀점
- 1KM거리 이내로 롯데월드몰과 롯데에비뉴엘점이 있고 롯데백화점 그리고 롯데마트가 잠실역에 위치하고있다.
- 편의시설이 다분해 타지역으로 넘어갈 필요성을 못느낄 환경을 갖추고 있다.
- 타지역 외부유입도 많아 굉장히 복잡하고 번잡한 곳으로 보여진다.
- 그럼에도 잠실권역에 거주하면 복잡한 주말을 피해 언제든 도보권으로 다녀올 수 있는 곳이라 생각하니 잠실은 환경적 부분에서도 거주하고 싶은 수요가 많을 것으로 보여진다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 송파구 3년입주 합계 : 2,643세대 (26년 2,088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 송파구 인구수 : 649,212명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 649,212x0.005 = 3,246세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,643 세대 (26년 2,088세대 + 27년 0세대 + 28년 555세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 2,643÷3년 = 연평균 881 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 881÷3,246 =0.271배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
📍 느낀점
- 송파구는 연 적정수요가 3246세대인데 3년간 입주량을 확인해보니 2643세대 연으로 881세대로 굉장히 부족한 수요라고 보여진다.
- 현재 파크리오 바로 앞 잠실르엘(26.1)과 잠실래미안아이파크(25.12)가 4543세대 입주하면서 현재 43억대의 시세를 보여주고 있다. 현재 파크리오 29억.
- 파크리오는 신축단지의 입주로 환경이 더욱더 개선 되어 질 것으로 보여진다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 입지분석 총 정리 [교통 S / 직장 S / 학군 A / 환경 S / 공급 S ]
- 파크리오는 2호선을 직통노선을 타고 30분이내로 강남역 직장에 도달하면서
- 자체내 직장수요도 S등급으로 훌륭하지만, 물리적으로 강남과도 가까워 질적으로 직장수요가 다분해 집값의 영향을 미치는 것으로 보여진다.
- 또한 정주여건이 좋아 아이들을 교육시켜가며 키우기에 최적화된 곳이다. 다만, 상대적으로 중학교가 엘스와 리센츠 트리지움에 밀리면서 새내쪽으로 넘어가는 수요도 있음을 확인했다.
가까이 잠실역에 백화점 마트 공원 등이 갖춰져있으며 타지역에서 오는 수요들이 다분할 만큼 매력적인 곳이라 살고싶은 생활권역으로 보여진다.
2. 나의 생각과 느낀점
잠실의 엘리트파+르엘/아이파크가 30-40억대를 형성하는 것을 보며, 그곳에 사는 거주민들의 소득수준을
가늠해 보고 싶어졌다. 전세금도 10~12억대이던데.. 얼만큼의 연봉을 벌어들이는지 궁금해졌다.
파크리오는 상대적으로 엘리트에게는 살짝 밀리지만 그럼에도 대단지에 교통이 우수한 단지이다.
교통 직장 학군 환경이 빠지지 않고 외부 대기 수요들도 (강동구 등) 있을 것으로 보여진다.
또한 최근에 새로 입주한 르엘과 아이파크 덕분에 환경이 더더욱 개선되었을 것으로 보여진다.
르엘과 아이파크가 40억이상의 가격대를 보여주는 반면 파크리오가 아직 30대에 못미친다는 것이 싸다고 보여지며, 엘스와 리센츠도 33억이상이라 파크리오가 헬리오시티랑 비견되고 있어 헬리오보다는 파크리오가 더 낫지 않을까? 한강과 올공도 가깝고 2/8호선이 흐르는 곳인데 말이다. 또한 잠실주공5와 장미1단지가 재건축에 성공하면 잠실은 더더욱 희소성이 깊어질 곳이라 생각이 든다. 파크리오의 가격을 꾸준히 살펴봐야겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
