군포시 산본 세종6단지 아파트 수익률 보고서 [열기 92기 38조 수에즈]

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 산본동 세종주공6단지

• 연식: 1994년 7월(33년차)
• 세대수 :  1,827세대

• 위치(지도) :  

   

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

군포시 종사자 수 : 115,375

군포시 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

• 강남역 : 52분
• 여의도역 : 59분 

• 시청역 : 58분 

   

• 교통등급 : A등급

          강남역

              여의도역

             시청역

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 도장중학교, 학업성취도 85.3%,  B등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트, 킴스클럽, B등급

5. 공급

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 군포시 3년입주 합계 : 2,640세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 2,000세대)

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

1) 군포시 인구수 : 249,066명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 249,066x0.005 = 1,245세대

3) 3년 입주량 합계 : 2,640 세대 (올해 0세대 + 내년 640 세대 + 내후년 2,000세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  880 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 880÷1245 =0.7배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 :  적정수요 1배 이내 A등급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

산본동 세종주공6단지는 직장·학군·환경은 B등급이지만, 서울 주요 업무지구까지 1시간 내 이동 가능한 교통 A등급과 적정수요 대비 낮은 공급량이 장점인 단지라고 생각한다. 군포시 자체 일자리 규모는 아주 크지 않지만, 안양·의왕·과천 및 서울 남서권과 연결되는 수도권 주거지역이라는 점에서 실거주 수요가 유지될 가능성이 있다.

1994년식 구축 아파트이지만 1,827세대의 대단지이고, 이마트·킴스클럽 등 생활 편의시설을 이용할 수 있어 생활 인프라 측면에서도 안정적이다. 신축에 비해 상품성은 부족할 수 있으나, 완성된 산본 신도시 생활권과 가격 경쟁력이 있다면 실수요자에게 충분히 선택될 수 있다고 느꼈다.

추가 확인

• 주변 주공단지와의 매매·전세 가격 차이
• 주차 및 관리 상태

• 재건축·리모델링 가능성

   

종합적 판단

세종주공6단지는 폭발적인 상승 가능성보다는 교통과 생활 인프라를 기반으로 안정적인 수요를 기대해 볼 수 있는 구축 대단지라고 판단했다.

1주차 과제 끝.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 6억1,000, 전세 3억2,000

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년  1월  매매 5억7,500 전세 3억6,500

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년  4월  매매 4억500 전세 2억2,000

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

세종주공6단지는 같은 단지라도 매수 시점에 따라 수익률 차이가 매우 크다는 점을 확인할 수 있었다. 2022년 고점에 매수했을 경우 현재까지의 수익률은 약 21% 수준이지만, 2023년 저점에 매수했다면 약 116%의 높은 수익률을 기대할 수 있었다.

입지가 좋은 단지라도 가격이 충분히 조정된 시점에 매수하는 것이 중요하다고 느꼈다. 현재는 매매가가 약 6억 2,000만 원, 전세가가 약 3억 1,000만 원으로 전세가율이 약 50%이며, 투자금 부담은 저점 시기보다 커진 상태이다.

현장 조사 기반으로 확인한 점

-인근 단지와의 가격 비교: 우륵주공 7단지아파트(리모델링 확정) 비교 가능

+

-실제 전세 수요: 군포시의 향후 3년 입주물량이 연 적정수요의 1배 이내라는 점을 고려하면 전세 수요는 꾸준할 것으로 고려됨

-주차·관리 상태: 분임/매임 시 평일/주말, 오전/오후/저녁 여러 차례 확인했으나 가끔 빈 자리가 보였고, 2중 주차를 많이 했고, 도보 이용할 일부분에 걸쳐 주차공간을 만들어 놓은 곳이 있음

• 평일: 오전-약간의 빈 자리 보임/ 저녁-풀 상태

• 주말 오전-약간의 빈자리 보임/ 저녁-풀 상태

• 지하 주차장이 일부 단지 앞에 있었으나, 내려가서 확인했는데 공간이 매우 협소하여 이용할 수 있는 차량이 몇 대 없어 보임

-재건축·리모델링 가능성: 부동산 사장님들의 말씀이 한결같이 10년은 걸릴 거라고 함, 올림픽선수촌 아파트 경우를 지켜보며 재건축은 오래 함께할 기초 체력이 없으면 동행하기 쉽지않음 깨달음.

• 용적률이 높아 당장 재건축 사업성이 뚜렷하게 보이지 않는다는 것이 단점이나, 2026년 상반기 재건축 다시 활발하게 추진 중임 

   

• 리모델링 추진위가 해산, 올해 초 인근 단지들(을지삼익한일 아파트)과 통합재건축 추진준비위를 결성했었으나 현재 해지된 상태

   

• 산본신도시 전체적으로는 1990년대 초반 입주가 시작된 지 오래되어 노후화 문제가 대두되고 있으며, 최근에는 재건축 대신 리모델링 사업이 활발히 추진되는 추세임

  (우륵주공 7단지: 시공사 선정까지 완료)

의문점

1. 세종주공6단지는 단기 차익보다는 역세권과 생활 인프라를 바탕으로 장기 보유를 검토할 수 있는 구축 단지라고 판단해도 되는지 궁금함, 

    

   이유: 비규제지역=매도 원칙?에는 맞지않음, 나의 투자는 3년 후 규제지역 투자가 가능해지므로, 장기보유 여부 가능성은 낮으나 가치판단에 있어 중요하다고 느껴짐

v 질문 & 해결할 부분

Q. 수익률 분석 데이터: 네이버 시세/매물?, 호갱노노 실거래 기준?

Q. 이번 열기를 시작하면서 다짐했던 '원씽: 강의와 과제 완료하기'는 했는데~

다음 단계인 가격 고정 or 가치 고정 비교 평가해보고 싶다. 업그레이드 하고프다. 

프메퍼 튜터님 말씀대로 조금 난이도가 있는 가치 비교는 좀더 후에 하더라도 

가격 고정후 비교는 해볼만 하지 않을까? 다음 주 도전?!!!

Q. 가격 고정 비교평가

(세종6단지가 정말 싼가’를 확인하고 싶을 때)

동일 매매가 또는 동일 투자금으로 매수 가능한 산본·금정·안양권 단지를 비교

OR 

실전 준비반에서 제대로 다시 해보기!!! 두둥 나의 선택은?

2주차 과제 끝. 

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가: 보통 

세종주공6단지는 4호선 산본역을 도보 약 5분 내외로 이용할 수 있는 역세권 단지이며, 산본 중심상가, 이마트, 병원, 도서관 등 생활 편의시설을 도보권에서 이용할 수 있다는 장점이 있다. 또한 1,827세대의 대단지이기 때문에 산본 생활권 안에서 실거주 수요가 꾸준히 있을 수 있다고 생각했다.

다만 아직 1년 차 투자자인 내가 보기에는, 입지가 좋다는 것과 현재 가격이 저평가되었다는 것은 다른 문제인 것 같다. 세종주공6단지는 1994년식 구축이고 용적률도 약 226% 수준이어서, 재건축만으로 큰 가격 상승을 기대하기에는 확인해야 할 부분이 많다. 향후 정비사업 가능성은 장기적인 호재가 될 수 있지만, 실제 추진 속도와 사업성, 주민 동의, 분담금 등은 계속 지켜봐야 한다고 생각한다.

me.todo

세종주공6단지의 입지 가치는 좋다고 보지만, 현재 가격이 정말 저평가인지 판단하려면 우륵주공7단지, 을지삼익한일 등 인근 단지와 같은 평형의 매매가와 전세가를 비교해보기

2) 환금성: 양호

 세종주공6단지는 1,827세대의 대단지이고 산본역 역세권에 위치해 있어, 산본 생활권 안에서는 많은 사람이 알고 있는 단지라고 생각한다. 역과 중심상가가 가까워 실거주자가 생활하기 편리하다는 점은 매도하거나 전세를 놓을 때도 장점이 될 수 있다.

최근에도 전용 약 59㎡ 기준으로 5억 원대 후반에서 6억 원대 초반의 거래가 확인되어, 거래가 거의 없는 단지는 아니라고 판단했다. 다만 구축 아파트이고 복도식 구조인 점, 주차가 부족한 점, 재건축·리모델링이 확정되지 않은 점은 매수자가 고민할 수 있는 요소다.

그래서 시장이 좋을 때는 역세권과 생활 인프라가 장점으로 작용할 수 있지만, 시장이 좋지 않을 때는 가격을 조정해야 매도될 가능성도 생각해야 한다. 

me.todo

앞으로는 단지의 매물 수, 실거래 건수, 급매가 얼마나 빨리 소진되는지 등을 보면서 환금성을 계속 확인하기

3) 수익률: 현재 기준 보수적

 2023년 4월 저점 시기에는 매매가가 약 4억 500만 원, 전세가가 약 2억 2,000만 원 수준이어서 투자금이 약 1억 8,500만 원이었다. 이 시점에 매수했다면 현재 가격까지 상승하면서 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있었을 것이다.

(26년 9월 네이버 매물) 매매가 6억 3,000만 원, 전세가 3억 원에 매수 시, 단순하게 계산하면 투자금은 약 3억 3,000만 원이며, 취득세와 중개보수 등 부대비용을 고려하면 실제 들어간 자금은 이보다 더 많다. 저점 매수 시기와 비교하면 더 큰 투자금이 들어갔기 때문에, 앞으로 같은 금액만큼 가격이 올라도 투자금 대비 수익률은 낮아질 수 있다.

그래서 단기간에 큰 수익을 기대하기보다, 산본역 역세권과 생활 인프라를 바탕으로 실수요가 유지될 수 있는 단지를 보유한다는 마음으로 접근해야 한다고 생각한다. 

4) 원금보존: 보통

 군포시의 향후 3년 입주물량은 총 2,640세대이며, 연평균 약 880세대 수준이다. 내가 계산한 군포시 연 적정수요 약 1,245세대와 비교하면, 공급이 아주 많은 지역은 아니라고 판단했다. 입주물량 부담이 과도하지 않다는 점은 전세 수요와 가격 방어에 어느 정도 긍정적일 수 있다.

또한 세종주공6단지는 역세권, 대단지, 중심상권과 가까운 생활 인프라라는 장점이 있어 하락장에서도 실거주 수요가 어느 정도 받쳐 줄 수 있다고 생각한다.

하지만 매수가 6억 3,000만 원과 전세 3억 원을 기준으로 보면 전세가율은 약 47.6% 수준이다. 전세가율이 높지 않기 때문에 전세보증금만으로 매매가 하락을 충분히 방어할 수 있다고 보기는 어렵다. 

5) 리스크 대비: 주의

현재 전세가 3억 원인데, 전세 만기 시점에 전세가가 낮아지면 새 세입자의 보증금만으로 기존 세입자에게 3억 원을 돌려주기 어려울 수 있다.

예를 들어 전세가가 3억 원에서 2억 7,000만 원으로 하락한다면, 보증금 반환을 위해 약 3,000만 원의 추가 자금이 필요할 수 있다. 여기에 공실 기간, 중개보수, 도배·장판 등 수리비까지 발생하면 예상보다 더 많은 현금이 필요할 수 있다.

또한 세종주공6단지는 세대당 주차대수가 약 0.5대 수준으로 여유가 부족하다. 직접 임장했을 때도 평일과 주말 저녁에는 주차공간이 거의 없고 이중주차가 많은 편이었다. 이런 문제는 거주 만족도에 영향을 줄 수 있고, 전세나 매매 시 다른 단지와 비교될 때 단점이 될 수 있다.

***

산본 신도시 특별법과 선도지구 추진은 산본 전체에는 긍정적인 변화가 될 수 있다고 생각한다. 다만 세종주공6단지가 바로 재건축되는 것은 아니므로, 재건축 기대만으로 투자 판단을 하면 안 된다고 느꼈다. 정비사업은 장기적으로 발생할 수 있는 호재로 보고, 현재는 전세가와 매매가, 실제 수요를 더 중요하게 살펴봐야겠다. 산본 9-2구역처럼 선도지구는 실제 시공자 선정 절차가 진행되고 있지만, 개별 단지의 진행 속도와 사업성은 다를 수 있다.

<산본 6억대 비교평가 리스트>

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 세종주공6단지 조건부 매수

26년 9월 현재 6억 3,000만 원, 전세가 3억 원에 매수 시, 매매가 대비 전세가율은 약 47.6%이며, 단순 계산한 투자금은 약 3억 3,000만 원이다. 취득세, 중개보수, 법무비용, 향후 수리비와 전세 만기 시 보증금 반환 가능성까지 고려하면 실제로는 이보다 여유자금이 더 필요할 수 있다.

저점이었던 2023년 4월과 비교하면 현재의 투자금은 커졌고, 동일한 가격 상승이 발생하더라도 투자금 대비 수익률은 저점 매수보다 낮아질 수 있다. 따라서 이번 매수는 단기간에 높은 수익률을 기대하기보다, 산본역 역세권·중심상권·생활 인프라·1,827세대 대단지라는 입지 가치를 기반으로 안정적인 실수요를 기대하는 투자로 판단한다.

현재의 결론은 세종주공6단지를 “단기 차익을 기대하는 재건축 투자”라기보다, 산본역 역세권과 생활 인프라를 기반으로 실거주 수요를 기대해 볼 수 있는 구축 대단지 투자로 보유하는 것이다. 다만 전세가율이 높지 않다는 점과 구축의 주차 문제 등의 리스크는 계속 관리해야 할 과제라고 생각한다.

me.todo

<보유 시 확인 사항!!!>

매수가 가장 쉽다!!! 그 이후 해야 할 일과 확인할 사항이 더 많다~@@

-우륵주공7단지, 을지삼익한일 등 인근 단지의 같은 평형 매매가와 전세가를 정기적으로 비교한다.

-산본역 접근성, 중심상권 접근성, 대단지 규모가 인근 단지보다 어느 정도 가격 차이로 반영되는지 살펴본다.

-내 전세 금액이 주변 전세 실거래가와 비교해 경쟁력이 있는지 확인한다.

-전세 매물이 너무 많이 쌓이거나 전세가가 하락하는지 확인한다.

-정비사업 관련 소식은 관심 있게 보되, 확정된 사업 단계만 투자 판단에 반영한다.

me.todo

<매수 시 3년 후의 나에게!!!>

-3년 후 규제지역 투자 기회가 열리므로, 세종주공6단지를 계속 보유하는 것이 좋은지 또는 매도 후 갈아타는 것이 좋은지 비교한다. 재건축 투자 진입은 가능성 아주 낮음

-매도는 단순히 비규제지역이라서 결정하지 않고, 당시 가격·전세가·시장 상황·대체 투자처를 함께 보고 판단한다.

3.  작성하면서 느낀점 : 

이번 과제를 하면서 매수 전과 매수 후의 할 일이 다름을 느꼈다. 매수 전에는 이 단지가 저평가인지, 투자금이 적절한지를 고민한다면, 매수 후에는 “내가 잘 샀다”는 생각을 확인하려 하기보다, 부족한 점과 리스크를 더 객관적으로 봐야 한다고 생각한다.

처음에는 산본 신도시 특별법, 재건축·리모델링 이야기, 역세권이라는 장점이 크게 느껴졌다. 하지만 정리해보니 특별법은 산본 전체의 장기 호재일 수는 있어도, 세종주공6단지의 재건축을 확정해 주는 것은 아니라는 점을 알게 되었다. 그래서 앞으로는 재건축 기대감보다 전세가, 실제 거래, 주차와 관리 상태, 매도 가능성처럼 지금 확인할 수 있는 요소를 더 중요하게 봐야겠다.

또한 나는 아직 1년 차 투자자이기 때문에, 한 단지를 완벽하게 평가했다고 절~대 생각하지 않는다. 대신 같은 투자금으로 접근할 수 있는 산본·금정·안양권 단지를 꾸준히 비교해보며 앞으로 계속 쓸 수 있는 툴을 배운다는 생각으로 어설픈 결론까지 내면서 완료를 해보았다. 

me.todo

-강의 들으며 원 포인트 공부할 것(특히 비교 평가방법)

이 과제를 기준점으로 삼아 같은 가격대에 어떤 단지를 살 수 있는지, 같은 투자금으로 어느 단지가 전세가율과 환금성이 더 좋은지 확인해 볼 수 있는 가치/가격 비교 방법에 관한 공부가 절실히 필요함을 느낀다.

끝.