부동산 투자 절대원칙=가치와 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리 [열기 92기 38조 수에즈]

thanks to 주우이님,

이번 주는 해야 할 일이 한꺼번에 몰려 정말 아슬아슬했는데, 끝까지 코칭해 주시며 저를 멱살 캐리어 해주신 조장님과 응원 뿜뿜하며 새벽을 함께 연 조원분들께 진심으로 감사드립니다! 덕분에 이번 주 일정을 무사히 마무리하고, 오프라인 강의와 선배님과의 대화에도 참석할 수 있게 되었습니다. 감사합니다!!!

☆느낀 점

이번 강의에서 가장 크게 남은 메시지는 투자 1년 차인 지금의 목표는 “얼마를 벌 것인가”보다 “어떻게 잃지 않을 것인가”를 먼저 고민하는 데 있다는 점이었다. 앞으로는 단순히 가격이 오를 것 같은 물건을 찾기보다, 가치 대비 가격이 낮고 최악의 상황에서도 버틸 수 있는 투자처인지 판단하는 기준을 세워야겠다고 느꼈다.

<강의 내용>

투자의 처음과 끝=가치와 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리

부동산 투자를 시작한 지 얼마 되지 않은 투자 1년 차로서, 이번 강의는 막연했던 투자 기준을 정리해 준 시간이었다. 투자 판단에서 가장 중요한 출발점은 결국 “이 물건의 매매 가격은 적정한가”라는 질문이라는 것을 다시 확인했다.

그동안은 가격이 오를 가능성이나 주변 분위기에 더 관심을 두었던 것 같다. 하지만 강의를 통해 매수 전에는 반드시 비교평가를 통해 해당 아파트가 현재 가격 대비 저평가되어 있는지 확인해야 하며, 단순히 과거 최고가만 보는 것이 아니라 입지와 수요, 대체 가능한 주변 지역과의 가격 차이까지 함께 살펴야 한다는 점을 배웠다. 과거 전고점을 아직 넘지 않은 단지는 물론, 전고점을 넘었더라도 입지와 가치가 뒷받침된다면 검토할 수 있다는 관점도 새롭게 다가왔다.

매수할 때부터 매도, 즉 환금성을 함께 생각해야 한다. 좋은 투자라면 가격이 오를 가능성뿐 아니라 필요할 때 거래가 가능한지, 실제 수요가 존재하는지까지 고려해야 한다. 부동산은 단기간에 사고팔기 어려운 자산이기 때문에, 입지의 독점성·수요의 지속성·거래량 등을 함께 봐야 한다고 느꼈다. 

*활용앱: 지인/호갱노노에서는 국토교통부 실거래가와 단지별 가격 흐름, 전세가율 등을 확인할 수 있어 비교평가의 기초자료로 활용하기 좋다는 점도 다시 확인했다.

전세가율은 ‘높을수록 무조건 좋다’고 단순하게 해석해서는 안 된다.

높은 전세가율이 매매가 하락으로 인해 형성된 것인지, 안정적인 전세 수요에 기반한 것인지 구분해야 한다. 또한 향후 입주물량이 많은 지역은 전세 공급 증가로 전셋값이 약해지고, 이는 매매가격 하락으로 이어질 수 있으므로 반드시 공급 계획을 확인해야 한다.

☆적용할 점

<투자 1년 차의 목표>

강의에서 제시된 투자 단계 중 지금의 나에게 가장 중요한 것은 ‘잃지 않는 투자’이다. 아직 경험과 자본, 시장을 해석하는 능력이 충분하지 않은 상황에서 무리하게 높은 수익률을 목표로 하기보다, 절대적으로 저평가된 물건을 찾고 원금을 지키는 판단을 먼저 해야 한다고 생각한다.

부동산 절대 원칙=가치와 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 관리

to do.

1. 앞마당 5개 만들기 + 50개의 매물 임장

2. 3개월 안에 매수한다.

3. 부동산 절대적 원칙은 꼭 지켜낸다.

실제 상황에서 내가 답해야 하는 질문

• 전고점을 넘지 않았거나, 전고점을 넘어도 입지와 가치가 분명한 아파트를 우선 검토한다.
• 현재 가격만 보지 않고 인근 단지, 유사 생활권, 상급지와의 가격 차이를 비교한다.
• 전세가율을 통해 실제 투자금과 가격 방어력을 확인한다.
• 향후 입주물량, 미분양, 전세 매물 증가 여부를 함께 점검한다.
• 매수 후 가격이 하락하거나 횡보하더라도 감당할 수 있는 자금계획을 세운다.
• 단기간의 시세 차익보다 장기 보유가 가능한 가치 있는 자산인지 판단한다.
•  

매수를 검토할 때마다 내가 답해야 하는 질문

• “나는 지금 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?”
• “가격이 예상보다 하락하거나 전세가가 떨어져도 버틸 수 있는가?”
• “최악의 상황이 왔을 때 나에게 플랜 B가 있는가?”

• “이 물건은 10년 이상 보유해도 괜찮은 가치와 수요를 갖고 있는가?”

   

부동산 투자는 조급함, 무지, 탐욕이 결합될 때 실패할 가능성이 커진다. 투자 1년 차인 지금은 성급하게 수익을 좇기보다 공부와 임장을 반복하고, 비교평가를 통해 절대적 저평가 여부를 확인하며, 충분한 안전마진을 확보하는 습관을 만드는 시기임을 꼭 기억하자.

10년 이상을 바라보는 긴 투자 여정에서 한두 번의 하락은 충분히 있을 수 있다. 따라서 좋은 물건을 싸게 사고, 감당 가능한 규모로 투자하며, 하락기에도 버틸 수 있는 현금흐름과 플랜 B를 준비하는 것이 가장 중요하다. 이번 강의를 계기로 ‘수익을 크게 내는 투자자’ 이전에, 원금을 지키며 오래 살아남는 투자자가 되어야겠다는 기준을 세우게 되었다.

끝.