월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1. 내집마련 아파트
1) 단지명 : 시범한빛마을동탄아이파크
- 연식: 2007년 1월(20년차)
- 세대수 : 748세
- 위치(지도) : 동탄구 동탄지성로42
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 직장 데이터
화성시 종사자 수 : 564,646
화성시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 1시간5분
시청역 : 53분
교통등급 : A~B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 태장중학교, 학업성취도 89.2%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 마트 B등급
5. 공급
- 동탄구 3년입주 합계 : 5,980세대 (26년 1,765세대 + 27년 671세대 + 28년 3,544세대)
- 동탄구 인구수 : 428,989
- 연적정수요 : 2,144세대
- 연 평균 입주량 : 5,980세대÷3년 = 연평균 1994세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1994÷2144 =0.930배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 ~ 적정수요1배이내 사이 > A 등급
- A 등
2. 투자 아파트
1) 단지명 : 벽적골 8단지 두산, 우성, 한신
- 연식: 1997년 12월(29년차)
- 세대수 : 1842세
- 위치(지도) : 수원시 영통구 영통로 232
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 사업체수
수원시 영통구 종사자 수 : 168,344
수원시 영통구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 56분
여의도역 : 1시간15분
시청역 : 1시간9분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 석우중학교, 학업성취도 88.8%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 마트 B등급
5. 공급
- 영구 3년입주 합계 : 5495세대 (26년 1833세대 + 27년 1833세대 + 28년 1829세대)
- 영통구 인구수 : 361,883
- 연적정수요 : 1810세대
- 연 평균 입주량 : 5495세대÷3년 = 연평균 1832세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1832÷1810 =1.012배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 1배 초과 > B 등급
- B 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : 규제지역 실거주 갈아타기를 생각해 볼 때 투자금이 많이 필요하고, 교통과 학군이 좋으나 알파투자 관점에서 볼때 이미 고평가되어 있으며 갭투자시 싸게 사고 비싸게 팔 수 있는 물건은 아닌 것 같다. 앞으로 남은 기간동안 전세가율에 따른 입지와 수익률 분석을 알아보고 싶고 저평가되어 있는 보석같은 내 물건을 꼭 찾고 싶다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
1.내집마련 아파트 & 투자 아파트 비교
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
3-1) 내집마련 아파트 수익률 분석
3-2) 투자 아파트 수익률 분석
4) 5년 간 시세 변화 확인
4-1) 내집마련 아파트 시세 변화 확인
- 현재 시세 : 34평 현재 매매 12.15억, 전세 5.25억
- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 26년 9월 매매 12.15억, 전세 5.25억
- 5년 내 저점 매입 시 가격 : 23년 3월 매매 5.8억, 전세 3억
4-2) 투자 아파트 시세 변화 확인
- 현재 시세 : 24평 현재 매매 5.3억, 전세 3.2억
- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 22년 2월 매매 6.25억, 전세 3.5억
- 5년 내 저점 매입 시 가격 : 23년 6월 매매 3.9억, 전세 2.3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
막연히 내가 좋다고 가고 싶다고 생각한 아파트를 수익률 분석을 통해 나의 종자돈 상황과 실 수익률 측면에서 계산하면 좋은 선택이 아닐 수 있다고 생각한다. 물론 내가 가진 돈이 많아 입지 좋고 교통 좋은 아파트를 선택할 수 있다면 좋겠지만 그게 아니라면 단순히 감이나 호재 등에 움직이는 것은 위험이 큰 것 같다. 교육 중에 앞마당을 최소 5개이나 아파트 50개 이상 확보하고 확인 하는 이유도 한정된 자원내에서 가장 확실한 수익률이 가능한 위치를 비교, 분석하기 위해서라고 생각되고 가치 판단이 가능한 기준이 필요하다고 생각한다. 그 기준을 정해 가치를 비교해서 나의 좁은 시야나 견식에서 실수하는 것을 줄일 수 있다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 동탄시범한빛마을동탄아이파크는 주변 직장 및 환경 등을 고려하면 입지가치는 높다. 특히 벽적골8단지에 비해 직장 및 환경, 개발 호재 등을 고려하면 비록 아이파크가 가격은 높지만 실 입주를 생각하고 가치를 비교하면 우위에 있음을 확인할 수 있다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 아이파크의 경우 특히 삼성 직원들의 수요가 많은 지역으로 벽적골8단지보다 환금성이 높을 것으로 판단 됨
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 아이파크가 저점 수익률이 616%로 벽적골8단지의 88%에 비해 확실한 우위에 있음을 확인 함.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 아이파크의 전세가율은 규제지역으로 확인이 좀 어려우나 가격 상승으로 벽적골8단지에 비해 낮고 특히 실 입주가 필요한 규제지역의 아파트로 일대일 비교는 어렵다. 입지독점성은 향후 생길 인덕원선의 역에서 가장 가까운 단지이며 타 단지에 비해 우위에 있다. 벽적골8단지도 지하철 역세권으로 위치는 좋음.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 아이파크는 규제지역으로 실 입주가 필수라 역전세는 문제 없음. 벽적골8단지는 공급 평가 B로 역전세 가능성이 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): 실 입주를 생각한다면 아이파크는 지금 가격이 많이 높지만 매수 가능성이 높다. 벽적골8단지는 비록 투자 금액이 낮고 아파트 실 가격이 낮지만 투자 가능성은 낮다.
3. 작성하면서 느낀점 : 여러가지 실 데이터를 비교하면 가치 판단을 하니까 투자 여부 판단하는데 기준이 되는 것 같다. 동일한 가치를 가진 대상을 비교하는 작업을 다시 해야 할 것 같다. 지금 선택한 두 대상은 가치가 비슷한 대상물이 아니라 직접 비교가 되지 않는 것 같다.
