*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 고양시 덕양구 별빛7단지 청구
- 연식: 1995년차
- 세대수 : 1,136세대
- 위치(지도) : 경기도 고양시 덕양구 화신로 340
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
고양시 덕양구 종사자 수 : 140,713
고양시 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 71분
여의도역 : 52분
시청역 : 56분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 화정중학교, 학업성취도 91%, A등급, 특목고진학 5.2%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트, 이마트, 세이브존, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 경기도 3년입주 합계 : 4,690세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4,690세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 고양시 덕양구 인구수 : 488,048
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고양시 덕양구 화정동에 위치한 별빛마을 7단지는 1995년에 준공된 32평형 단일 평형위주로 구성된
총 1,136세대 대단지 구축 아파트이다
-부동산 가치판단의 기준으로 입지를 따져보면
사업체수 40,852개 종사자수 140,713명 B등급의 직장 수요를 가지고 있다
50% 넘는 기업수 비중을 차지하는 서울에 비하면 일자리수요 가치에서는 상당히 불리한 지역인것 같다
-강남, 여의도, 시청 주요 업무지구까지 이동시간도 1시간 내외로 B등급이며 서울일자리 접근성도 훌륭하다고 평가하기 어려울거 같다
*가장 인접해 있는 화정중학교 학업성취도 91%, A등급
인근 다른 중학교 학업성취도 88%~81% B등급
학군으로 인해 외부에서 수요가 유입될만한 요인이 뛰어난 지역은 아님
*공원, 편의시설이 잘 갖춰져 탄탄한 인프라와 동네분위기 쾌적하고 안전한 편이라 실거주 만족도는 높은편인거 같으나 거주연령 또한 높은편인거 같다
*대곡역세권 지식융합단지 개발 호재
-토지거래허가 구역으로 직접적인 토지투자가 제한적인 상황
-정부는 2035년 사업완료 목표로 확정성이 큰 호재인지는 신중한 판단이 필요할 것
*화정역 고양은평선 광역철도 확정 (더블 역세권)
2031년 개통을 목표로 서울 은평구 새절역(6호선)에서 고양시청역까지 8개 역이 신설될 예정정
-교통호재는 일반적으로 10년 이상 걸릴수 있음
*GTX-A 노선 개통 및 5개 노선 허브
-화정역에서 한 정거장 거리인 대곡역을 통해 GTX-A를 이용하면 서울역, 삼성역 까지 10~15분대로 이동 가능
-대곡역은 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선, GTX-A까지 5개 노선이 겹치는 교통 허브이므로 화정 생활권
교통망 개선의 수혜
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
