월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 청주가경아이파크3단지
- 연식: 2021년식
- 세대수 : 983세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
청주시 종사자 수 :394,442
청주시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
SK하이닉스(주요 업무지구): 자차-14분, 버스-43분
교통등급 : 지방이라 제외
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 서현중학교, 학업성취도 83.7%, C등급
경덕중학교, 학업성취도 82.9%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대커넥트, 롯데마트, A등급(1.1km)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 청주시 3년입주 합계 : 24,665세대 (26년 8,604세대 + 27년 8,074세대 + 28년 7,987세대)
- 청주시 흥덕구 3년입주 합계 : 10,043세대 (26년 4,415세대 + 27년 3,664세대 + 28년 1,964세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 청주시 인구수: 859,571명
청주시 흥덕구 인구수 : 292,625명
2) 청주시 연 적정수요(인구수x0.5%) : 859,571x0.005 = 4,297세대
흥덕구 연 적정수요(인구수x0.5%) : 292,625x0.005 = 1,463세대
3) 청주시 3년 입주량 합계 : 24,665세대 (26년 8,604세대 + 27년 8,074세대 + 28년 7,987세대)
흥덕구 3년 입주량 합계 : 10,043세대(26년 4,415세대 + 27년 3,664세대 + 28년 1,964세대)
4) 청주시 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 8,221세대 입주
흥덕구 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 3,347세대 입주
5) 청주시 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.91배
흥덕구 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =2.29배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 :
청주시 적정수요 1배 초과~2배 이내, B등급
흥덕구 적정수요 2배 초과, C등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
균질성이 점점 좋아지고 있는 조용하고 쾌적한 동네로
1~8단지까지 대규모로 아이파크라는 브랜드가 들어오고 있고, 1천세대의 대단지로 3단지 단지 자체도 선호도가 높다.
복대초와 서현중, 경덕중이 바로 근처에 있어 학령기 자녀를 둔 가정에 꾸준한 인기가 있어 전세를 맞추기에도 수월해 보이며, 신축 상권을 중심으로 학원가가 생기고 있고, 복대동 지웰시티 학원가도 가까워 라이딩이 편하다.
IC가 근처에 있고, 오송, 세종, 대전으로 출퇴근하기도 아주 좋은 위치이다. 청주 버스터미널도 근처에 있다.
공급면에서는 흥덕구가 인기구인 만큼 공급이 3년내내 많다. 새 아파트가 입주할때마다 전세물량과 가격이 어떻게 변화하는지 관찰해야겠다.
단점으로는 지방은 초신축 선호현상이 있어 21년이면 초신축에서 벗어났기 때문에 복대동 지웰시티처럼 연식이 있지만 대장 단지 이미지로 꾸준히 갈지, 다른 신축에 밀릴지 지켜봐야겠다.
