충북 진천군 충북혁신도시모아엘가더테라스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 107조 토실이87]

▶ 아파트명: 충북혁신도시모아엘가더테라스 (충북 진천군)

▶ 위치(지도)

◉ 직장 C(10만명 미만)

- 진천군 종사자수 62,413명 / 사업체수 10,950개 / 500인 이상 사업장 7개

*생각보다 사업체 규모가 있는 곳이 있었다 그래서 주변에 2교대 근무자들과 전업맘들이 많았나부다.

◉ 교통 지방기준 B(주요 직장까지 20분 이내)

- 진천군청(17분) / 한화큐셀(12분) / 대소산업단지(22분)

◉ 학군 C(85% 미만)

- 동성중(71.5%) / 덕산중(70.1%) / 동성고

* 진천은 학군의 의미는 없는 듯하다. 하지만 초등학교와 중학교 학급당 정원이 29명 이상(젊은 층이 많다) / 충북혁신도시 내에 초중고 모두 있음

◉ 공급

- 진천 덕산읍 충북혁신도시동일하이빌파크테라스 1,010세대

- 진천 이월면 진천금호어울림세트럴파크 378세대

* 이월면 공급의 영향은 거의 없을 것이며, 24년 4월 입주예정인 동일하이빌이 대장아파트가 될지 지켜봐야 될듯, 음성쪽에 큰 공급이 있는데 혁신도시내가 아니라는 점에서 분양실적이 좋지 않지만 추후 변화를 살펴보자

C

- 스타벅스 2개, 진천성모병원(자차 16분), 대형마트 없음, 하나로마트 2곳

* 대형마트가 없어 인프라 구축이 미흡하며, 병원 및 학원도 부족한..느낌이다. 스타벅스가 있다는건 젊은층이 선호하는 지역이겠지..2024년 대학병원급 소방병원이 들어오니 호재인거 같다.

▶ 과거시세

▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

*실거주 하고 있는 지역임에도 5억5천까지 매매가 되고있는지 몰랐다는 점을 반성한다. 월부 강의 듣기 이전에는 단순히 2.5억인데 5.5억까지 올랐다고? 대박이다.! 라고 생각하고 투자금이나 래버리지에 대해 생각하지 않은 점을 인지하자.

고점 대비 현재 하락이 이뤄지고 있지만 저평가인지는 아직 감이 안온다...ㅠㅠ 동일하이빌 입주장을 지켜보며 공급에 따른 가격 변화 추이를 살펴보자. 또 대장아파트가 변한다면 이유를 알아내자. 비교평가할 단지를 알아내자